Solución extrajudicial a Desahucios, Embargos y conflictos inmobiliarios málaga

Por fin llegó la amnistía a las viviendas ilegales en Andalucia

2012-01-12T11:12:00.005+01:00

Dice el refrán " Nunca llueve a gusto de todos" y debe ser esta la sensación de los afectados por viviendas ilegales andaluces tras el decreto aprobado este mes de enero.Quizás el peso social y la presión de los afectados , plataformas y Ayuntamientos involucrados han hecho girar la balanza hacia la amnistía, ya esperada para no aumentar los desahucios de familias en plena crisis económica.

La practica de construir en suelo no urbanizable fué muy extendida en las ultimas décadas tanto por autóctonos como por extranjeros que ante la llamada de suelo barato y facil edificación sobre todo en pueblos del interior de las provincias andaluzas, fué el principio de un gran dolor de cabeza para los responsables de urbanismo de la Junta de Andalucía.

Este problema urbanístico trascendía a la legalidad, la demolición no era una solución factible y las consecuencias económicas y sociales una vez que miles de familias ya habían habitado dichas viviendas ilegales podrían ser muy perjudiciales y es que en palabras de la consejera andaluza de Obras Públicas, Josefina Cruz Villalón."Son viviendas que no pueden ser demolidas ni legalizadas", por tanto el limbo jurídico estaba servido.

El decreto distingue, a grandes rasgos, tres supuestos: las edificaciones aisladas, los asentamientos urbanísticos (parcelaciones con entidad suficiente como para necesitar dotaciones y servicios colectivos) y los denominados ámbitos de Hábitat Rural Diseminado (edificaciones con usos y actividades vinculadas al medio rural que también requieren de servicios públicos).

Según la Junta calcula que en Andalucía hay entre 300.000 y 350.000 viviendas irregulares aisladas.

La radiografía actual ha quedado de la siguiente manera:

10% nunca podrán legalizarse, porque están en suelos protegidos y zonas inundables o porque el delito urbanístico no ha prescrito

Otro 10% sí pueden ser legalizado con el planeamiento actual

80% restante el delito ha prescrito y, aunque nunca serán legales por estar en suelo no urbanizable, los Ayuntamientos podrán otorgarles un "reconocimiento" jurídico como "asimiladas a fuera de ordenamiento"

El principal escollo para los afectados era la falta de licencia de ocupación y la inscripción en el registro de la propiedad cuyas circunstancias han sido detalladas y solventadas por el ejecutivo andaluz :

Por una lado la licencia de ocupación la podrán obtener las edificaciones que se encuentren en conformidad con el planeamiento –tengan o no licencia urbanística– y reúnan unas condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad; las que no son compatibles con el planeamiento pero lo fueron en el momento de su construcción, y todas aquellas que se edificaron antes de 1975 si mantienen el uso y las características tipológicas y no se encuentran en ruina.

Por otra parte la posibilidad de inscripción en el registro de la propiedad de estas edificaciones para obtener mayor seguridad jurídica y así conseguir de las compañías suministradores agua y luz necesario para regularizar su situación ha sido una novedad añadida.

Los principales detractores de estas medidas han sido los ecologistas en acción y WWF que han considerado como error institucional la regularización.

Autora: Silvia Velasco Navarro

Fuentes:

http://www.juntadeandalucia.es/organismos/consejo/detalle/10_01_2012.html#52319f00-3b7d-11e1-8df7-19936cf1de02

http://www.elpais.com/articulo/espana/Andalucia/permite/regularizacion/250000/casas/ilegales/elpepunac/20120111elpepinac_12/Tes

La daccion en pago será la protagonista del 2012

2011-12-30T12:57:00.006+01:00

Sin lugar a dudas la defensa del art. 47 la vivienda digna y los derechos de los ciudadanos van a estar en el punto de mira del Congreso. Acaba de publicarse en el diario el mundo que la mesa del congreso ha admitido a tramite la petición por parte de algunas organizaciones catalanas y plataformas en favor de la dacción en pago .

Esta es la primera de la nueva legislatura aunque en este mismo año fueron tres las iniciativas legislativas que se presentaron en primavera y verano pero que finalmente no se pudieron tramitar por la disolución de las cortes y el nuevo cambio del ejecutivo.

Este acuerdo implica que los solicitantes tendrán 9 meses para recoger las 500.000 firmas necesarias para que esta nueva ILP Inicitativa Legislativa Popular y estas sean ratificadas por la Junta Electoral Central, la próxima mesa del Congreso ordenará la publicación del texto; éste deberá ser debatido en el Pleno a más tardar en seis meses y sus promotores podrán acudir a la Cámara a defender su propuesta.

No olvidemos que en 2010 y 2011 se han promulgado medidas anticrisis promulgadas por el Gobierno anterior en un Real decreto, denominado "Ley de Medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo" y el llamado Real decreto 8/2011 de 1 de julio de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios: La inembargabilidad de los ingresos mínimos familiares,cuyo origen fué las movilizaciones sociales en defensa del hipotecado y la crisis crediticia a las que muchas familias no podían hacer frente. En este paquete de medidas se contemplaban la elevación del umbral de inembargabilidad establecido en la Ley de enjuiciamiento civil en los casos en que el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado.

En el caso del decreto 8/11 en su preámbulo admitía el impacto negativo de la crisis económica sobre los ciudadanos y, en particular, sobre aquellos con cargas familiares, la norma eleva el umbral de inembargabilidad cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada en un procedimiento de ejecución hipotecaria sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Si bien, con carácter general, el mínimo inembargable de cualquier deudor coincide con el salario mínimo interprofesional (SMI) a partir de esta norma y, exclusivamente, para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda habitual, se eleva ese mínimo hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI.

En un segundo termino, el RD-Ley modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores reciban una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.

Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación . Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deudatotal, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor.

Seremos testigos este año proximo 2012 de una nueva regulación muy esperada por todos los sectores afectados, de un mayor protagonismo de medidas sociales que se ajusten a la realidad economica de los mas necesitados.

Autora: Silvia Velasco Navarro

Fuentes:

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/12/29/suvivienda/1325174306.html

http://www.boe.es/boe/dias/2011/07/07/pdfs/BOE-A-2011-11641.pdf

Las dos caras del Desahucio Express. Se incrementa la tensión Casero-Inquilino

2011-12-02T13:44:00.003+01:00

Autora: Silvia Velasco Navarro. 2 de diciembre de 2011.

El mercado del alquiler de vivienda no se encuentra en su mejor momento. Propietarios e inquilinos están tomando el pulso a las nuevas medidas contra la morosidad en el alquiler cuya entrada entrada en vigor del nuevo reglamento el pasado 31 de Octubre pretende incentivar a los propietarios pudiéndose acoger al sistema monitorio para reclamar las rentas impagadas y las ejecuciones del desahucio.

Analicemos con detalle el preámbulo de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal. Primeramente se menciona esta medida dentro de la modernización de la Justicia, en segundo lugar se justifica por el aumento de la litigiosidad en los asuntos civiles (sobre todo en desahucios) y la necesidad de mejora en los procedimientos para agilizar los trámites judiciales sin mermar garantías. En los recursos de apelación, por ejemplo de juicios verbales inferiores a 3.000€ esta medida se suprime, tratando de evitar el uso abusivo de instancias judiciales, según se desprende de la ley de agilización procesal. Finalmente se modifica un apartado de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por la cual presentada una demanda por impago, en el plazo de 10 días el Secretario Judicial insta al deudor (inquilino) a abonar la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente alegaciones.

En distintos medios de comunicación se han publicado opiniones de expertos (enalquiler.com diario el mundo..) y coinciden en gran medida al señalar que la nueva Ley puede fracasar debido al atasco judicial añadiéndole mas tareas al Secretario Judicial, lo cual puede producir el efecto contrario al deseado en la propia Ley.

Las posiciones de caseros e inquilinos siguen distantes, casi definiendo la relación arrendaticia como “matrimonio mal avenido” por conveniencia. La inseguridad, la rigidez del mercado inmobiliario y los fracasos en las políticas gubernamentales para fomentar el alquiler frente a la compra siguen sin dar sus frutos.

Por otra parte las ONG,s y Plataformas que defienden a los ciudadanos en defensa de una vivienda digna avisa del efecto devastador que estas medidas pueden llevar a miles de familias (parados, personas mayores, jóvenes, inmigrantes) afectadas por la crisis, convirtiéndolos en mas vulnerables aun por ello no corren por tanto buenos tiempos para los afectados por el desempleo y la crisis económica que ven acortarse los plazos de ejecución y lanzamiento. Inquilinos morosos (profesionales) y afectados por la crisis se colocan en el mismo nivel, algunos colectivos hacen una llamada a la solidaridad en estos tiempos.

Con motivo de esta crisis inmobiliaria el Banco de España ha lanzado este mes de diciembre un alegato a favor de la vivienda en alquiler. De su comunicado de prensa se desprende la necesidad de seguir fomentando el alquiler para absorber “el exceso de capacidad del sector residencial y facilitar la movilidad laboral, esencial para dinamizar el ajuste del mercado laboral entre regiones y sectores”. Estas conclusiones han sido analizadas en su ultimo boletín económico, concretamente entre las Paginas 81 a 91 titulado “Algunas consideraciones sobre el mercado de alquiler en España” Se esgrimen diversas causas del debilitamiento del alquiler como alternativa frente a otros países y además apunta a una regulación mas restrictiva en espala así como a la ineficiencia del sistema judicial en la defensa de derechos de arrendadores y arrendatarios.

Este comunicado emitido pretende a nuestro modo de ver argumentar hacia políticas de fomento del sistema e incentivar el alquiler descrito por el B.E como “La literatura económica subraya que un mercado de alquiler débil puede tener efectos negativos sobre la eficiencia de la economía..” Justamente cuando la situación agridulce de la economía española se encuentra en horas bajas porque ni despega la alternativa del alquiler (seguimos teniendo falta de flexibilidad en los contratos, fiscalidad cambiante cada año sobre la vivienda..) y seguimos sin visualizar una apuesta segura por este sistema en lugar de la compra de la vivienda, por el arraigo que existe sobre la propiedad en España.

¿Estaremos ante un aviso de buenas intenciones hacia la nueva política fiscal y social sobre la vivienda? No hemos percibido sin embargo mejoras en las políticas sociales hacia las ayudas a las familias en crisis que pudiera acordar medidas de apoyo al alquiler para tratar los desahucios con otras miras, como por ejemplo el hecho de que se traten de incentivar métodos de resolución extrajudicial de conflictos como la Mediación y la Negociación en esta materia como ya lo han puesto en practica algunas Comunidades Autónomas como Cataluña y País Vasco.

Para mayor información sobre las nuevas medidas del Desahucio Express y el Boletín Económico del Banco de España adjuntamos sus enlaces.

http://www.boe.es/boe/dias/2011/10/11/pdfs/BOE-A-2011-15937.pdf

http://www.bde.es/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/BoletinEconomico/11/Nov/Fich/be1111.pdf

Propuestas alternativas a los desahucios de los ciudadanos.

2011-07-08T11:50:00.008+02:00

Silvia Velasco Navarro.

Experta en conflictos inmobiliarios.

Los últimos datos del INE correspondientes al numero total de desahucios del año 2010 no dan tregua a los afectados por conflictos de alquiler, un total de 29.579 demandas de desahucio en todo el territorio nacional. No nos alivia pensar que la barrera psicológica de los 30.000 que se superaron el año anterior pone en evidencia un sistema judicial cargado de controversias entre propietarios e inquilinos que reflejan la gravedad del sistema social.

Si bien es cierto que el estudio criminológico que finalizamos el año pasado hacia referencia a la situación de morosidad recurrente en los inquilinos, nuestro parecer sobre el asunto es que son muchas las lagunas jurídica y sociales de comportamiento que obligan a unos a convertirse en infractores (unos profesionales con perfiles específicos) y otros obligados por las circunstancias de un mercado poco flexible y favorecedor cuya ultima opción es la supervivencia familiar extrema.

Conocedores de esta problematica nuestra visión ha ido encaminada por una parte a compartir con ambas partes la problematica , buscando soluciones habitacionales para los infractores (ocupas, inquilinos morosos, desempleados..) a través de ayudas a ONG,s y los servicios sociales de los ayuntamientos, realizando tareas cercanas a la intervención social y reeducación social de los afectados, mientras que por otro lado hemos procurado asesorar a los propietarios en la mejora de sus gestiones patrimoniales, informándoles de actuaciones ilegales (cortes de luz, cambios de cerraduras, coacciones, acoso inmobiliario) con el animo que ambas proyecciones redundarán en píldoras productivas de cara a futuro.

El mercado inmobiliario esta plagado de conflictos en dos direcciones, unos y otros se necesitan para dinamizar el sector y la pugna de derechos en lugar de la búsqueda de intereses mutuos obliga a todos a analizar como afrontar el mercado de alquiler para que este sea seguro y conciliador incluso cuando se suceden los problemas (impagos, retrasos, incumplimientos) y para ello la negociación asistida a las partes y la mediación con los implicados, la paralización de demandas de desahucio para la recuperación de la propiedad y retirada de pleitos que favorezcan a las familias afectadas una marcha atrás en la insolvencia futura de estos, les devuelve no solo a la normalidad sino también a la dignidad social que requiere un sociedad adulta que puede enfrentar soluciones sin llegar a instancias judiciales y donde ellos mismos resuelven sus controversias, mejorándoles su calidad de vida.

Solidaridad y justicia son posibles gracias al acercamiento de la MEDIACIÓN y nuestros asistidos pueden dar fé de los resultados obtenidos en la practica real de los casos.

Propuestas:

1) Inclusión obligatoria de la mediación gratutita en conflictos inmobiliarios en servicios sociales comunitarios

2) Creacion de un observatorio de la vivienda y del alquiler a nivel nacional que ofrezca alternativas a los ciudadanos centrados en sus posibilidades economicas (evitar el sobreendeudamiento familiar)

3)Reeducación financiera de la ciudadania con programas de formación y guias sobre la vivienda y el credito/prestamos en la compra y las ayudas al alquiler.

4)Puesta en marcha de politicas de viviendas sociales para los nuevos nucleos familiares actuales.

5) Mayor oferta por parte de los bancos que ofrezcan un stock minimo de viviendas embargadas con ayudas sociales a los mas desfavorecidos y negociacion en caso de impagos hipotecarios con la posibilidad de alquiler con opcion a compra de los mismos.

6) Incorporacion de una mejor fiscalidad inmobiliaria (alquiler y compra) que favorezca el acceso al mercado inmobiliario de toda la población

7) Fomento del arbitraje y la mediacion en contratos de alquiler y alquiler con opcion a compra y posibilidad de incluir la mediacion antes del embargo y desahucio

8) Mejor cooperación entre administraciones para no retrasar ayudas y subvenciones a los solicitantes de vivienda (alquiler o compra)

Conclusiones del estudio nacional de conflictos de alquiler realizado por mediadordeconflictos.com

2011-07-08T11:46:00.003+02:00

Julio 2011.

Silvia Velasco Navarro

Experta en mediacion de conflictos inmobiliarios.

La radiografía del mercado de alquiler ha evolucionado en los últimos años, pasando de ser una opción residual para una parte de la población con dificultades de acceso a la compra de una propiedad (familias de bajo poder adquisitivo, inmigrantes, jubilados, familias monoparentales- separados y divorciados..) a ser una opción en probable aumento como consecuencia tal vez de la crisis financiera y económica actual, aunque dadas las circunstancias le quede aun un largo recorrido.

Los procesos de infracción de normas, conductas ilícitas y delincuencia también han evolucionado debido a los cambios legislativos (L.A.U., L.E.C, Desahucio Express, Ley de Arbitraje...) y también las medidas políticas desde el Ministerio de la Vivienda. Tal ha sido la preocupación del gobierno por el riesgo que supone el mercado de alquiler que ha propuesto medidas específicas y ha ofertado desde la Sociedad Publica de Alquiler seguros de protección a los arrendadores, por la enorme preocupación que causa este problema.

Se puede decir que aunque el fenómeno de los conflictos en el alquiler dependen del fenómeno de la oportunidad que utilizan los infractores, tras la selección e infracción de la normas que se establecen para estos contratos privados, la delincuencia específica del sector (bien sea por los arrendadores en el “acoso inmobiliario” o bien realizada por los inquilinos morosos profesionales) puede llegar a ser una delincuencia bidireccional, es decir, ejercida del uno al otro, pudiendo llegar a producirse una doble delincuencia (p.ej. las coacciones entre unos y otros llevan a juicios de faltas y/o penal, allanamientos de morada , agresiones…)

Esto genera un enorme coste judicial a la administración de justicia, un mayor trabajo a la policía nacional que tramita las denuncias, y obviamente se genera una gran desconfianza en el trato de la relación obligada casero-inquilino. Finalmente no se han creado los juzgados específicos para agilizar los desahucios como se venía demandando y por ello la promulgación del nuevo Desahucio Express se espera que sirva de freno a los infractores como Preventivo de cara al futuro del mercado de alquiler.

Muchos propietarios de hoy en día se ven obligados a alquilar por razones económicas y financieras (hipotecas...) y esto les obliga en ocasiones a bajar el nivel de seguridad en sus arrendamientos. La sobreoferta del mercado les hace esperar meses hasta encontrar inquilinos y cuando éstos llegan si les piden demasiados requisitos, no tendrán la oportunidad de cerrar el contrato, este estrés derivado de la situación de crisis actual desde 2008 produce una doble frustración al arrendador .El comentario mas extendido por los propietarios y promotores es el siguiente: “Si exijo muchas garantías no alquilo, si no las exijo puedo tener problemas…”

La crisis económica acentúa la situación precaria de miles de familias y la morosidad se ha convertido en objeto de estudio como fenómeno social y estructural (afecta a todos los ciudadanos y todas las clases sociales) pero ser moroso no es ser un delincuente, esto tiene una connotación psicológica, que puede llevar a normalizar y/o trivializar la persona que se encuentra en esta situación. Los desahucios y embargos son fenómenos muy repetidos en los juzgados, las cifras aumentan en ciclos económicos negativos, y la actitud social es de contagio sentimental hacia estos comportamientos, por esta razón en muchas ocasiones los afectados o infractores se envuelven en el fenómeno como si de victimas de la sociedad se tratara. Culpan as estado social económico (crisis) y situación dramática del proceso de desahucio que viven pero no son capaces de analizarlo como infracción.

También se puede concluir que existe cierta “anomia” en los dos últimos años 2008-2010 debido a la situación económica negativa que se ha reflejado en España, los cambios en las conductas de los ciudadanos que ha perturbado su calidad de vida familiar y laboral les hace enfrentar estas situaciones de manera estresante. Aquel individuo que nunca haya tenido que ser desahuciado o embargado lo vive de manera dramática y sus reacciones frente al conflicto pueden llevarle irremediablemente a la decisión individual de infringir las normas o aceptar las consecuencias de esos actos. Sus expectativas jugarán un papel importante en ello. Esto no quiere decir que todas las infracciones que concurran se lleven de manera ilícita, muchos ciudadanos de buena fe elegirán el camino normal que lleva a la mejor salida de sus conflictos o incumplimientos.

En las entrevistas realizadas a más de 50 propietarios afectados por este fenómeno , las 24 encuestas firmadas y la observaciones de hechos, trato directo con los delincuentes, infractores y arrendatarios implicados en conflictos arrendaticios puedo vislumbrar un tratamiento de desconfianza mutua y en ninguno de los casos analizados , al final del conflicto ,los afectados volvieron a tener relación ni comunicación, lo cual nos hace creer que la relación arrendaticia es en sí misma conflictiva como podríamos deducir en un “matrimonio mal avenido” por conveniencia. En todos los casos de las entrevistas los afectados fueron a juicio, desahucio o acuerdo de salida forzosa del arrendatario por impago o incumplimiento.

Para finalizar el estudio, la teoría inicial de que ciertas normas , usos y costumbres en el alquiler favorecen la aparición de conductas ilícitas dentro del mercado arrendaticio , podría explicar algunos de los comportamientos de los delincuentes o infractores, los factores sociales y económicos, la rigidez del mercado de alquiler, la oportunidad de aquellos que no se les pide referencias o solvencia económica –avales, pueden favorecer de algún modo esta tendencia ilícita de quienes la utilizan, aunque no debemos olvidar los factores externos, el control social familiar y del entorno como explicativos de estas conductas.

A lo largo de la vida de los individuos el entendimiento en estas relaciones es necesario y la educación y sensibilización del fenómeno (necesidad de vivienda digna) debería hacernos reflexionar sobre aquellas conductas que nos han enseñado, sobre todo el enfrentarnos a nuestros conflictos sin infringir normas. Esta es nuestra gran asignatura pendiente en la sociedad actual.

Resumen de la encuesta nacional de conflictos alquiler 2010.

2011-07-08T11:33:00.003+02:00

Julio 2011. Silvia Velasco Navarro.

Experta en mediacion de conflictos inmobiliarios.

La metodología que hemos seguido además de analizar el aumento en los últimos años de las demandas de desahucio (datos INE), se basan en las entrevistas de alrededor de 50 casos de desahucios (2008-2009 y 2010), recogida de observaciones de afectados (propietarios), también en colaboración con algunas instituciones dedicadas a la conflictividad inmobiliaria como AEADE-Asociación Europea de Arbitraje- y entrevistas grupales a profesionales –abogados y procuradores- que tienen contacto con el fenómeno del conflicto inmobiliario.

Los encuestados formaban parte de la clientela de la asesoria cuya sede se ubica en la Costa del Sol y manteniendo los protocolos de confidencialidad y en base a la LOPD han sido informados del tratamiento de sus encuestas, opiniones y observaciones en sus entrevistas con el fin de proteger su intimidad y asegurar un nivel optimo de información y recogida de información.

El cuestionario se ha realizado conjuntamente con el equipo jurídico y algunos afectados con la idea de no dejar atrás cuestiones objetivas y subjetivas del conflicto ya que este tema (al igual que la conflictividad familiar o vecinal) suele conllevar grandes controversias en la sociedad actual. El estudio planteado está formado por 43 preguntas de tipo abiertas y cerradas, con vocabulario sencillo y no demasiado jurídico (formal) deseando conocer el grado de conocimiento de la LAU, los comportamientos antes de alquilar, las decisiones una vez que se produce el conflicto y la visión del problema visto desde el ángulo del propietario. También se añaden algunas cuestiones como el arbitraje y la mediación como forma de resolución alternativa de conflictos inmobiliarios. Una parte de la población aun desconoce estos sistemas.

El objetivo de estas encuestas pretenden conocer las actitudes frente al alquiler, la relación casero-inquilino en caso de conflicto o controversia, actuaciones en ambos casos ante procesos de impagos o incumplimientos y análisis del comportamiento de los usuarios

La técnica elegida es de índole cualitativo; Las técnicas son Estadísticas (cuestionarios a propietarios afectados por desahucios) Psicológicas (entrevistas y observación de casos de clientes) , junto con las Sociológicas ( descripciones de hechos, motivaciones, tomas de decisiones, vivencias e interacciones entre ambas partes y examinando al fin y al cabo la problemática del mercado del alquiler) nos puede dar pistas sobre la verdad de un fenómeno que cada vez resulta más difícil de enfrentar desde un punto de vista profesionalAl final de este estudio de investigación se adjunta el modelo de cuestionario con las 43 preguntas realizadas, han sido colgadas en Internet con el objetivo de conseguir un nivel aceptable de información y recogida de datos para poder mantener la hipótesis que mencionábamos al inicio de este estudio. Desde el mayor de los esfuerzos y las limitaciones de fecha, esperamos que se atiendan los escasos recursos disponibles para la realización de este estudio, siendo el primero en mi carrera profesional, ruego se entiendan los errores y/o sesgos que puedan hallarse en su ejecución.

Cuestionario modelo que se utilizó en la medición y encuesta:

https://spreadsheets.google.com/viewform?formkey=dHMtckQ5TkFGbmNHeEQtQ1FfZjdsYWc6MQ

Se seguirán manteniendo y sus resultados podrán ser analizados en cualquier momento, la comprobación de datos se recogen en un servidor con acceso único del equipo investigador (claves privadas) y seguirán en el mismo lugar con el objeto de seguir recogiendo mayor número de datos de cara a un futuro ya que este informe se presenta como el inicio de una investigación que podrá ser completada por el interés que suscita en mi carrera profesional y laboral (Actualmente es la Mediación)

El titulo “Estudio del alquiler en España”. Planificado entre Marzo-Mayo y realizado en primavera, publicado en junio en Internet, se seguirá utilizando en un futuro para seguir midiendo las respuestas, ya que si los cambios legislativos tienen su aplicación en este año, podremos saber si los factores externos y estas modificaciones servirán en la mejora (menor índice de delincuencia o conflictiva inmobiliaria).

En las preguntas 1 a 5 se trataba de conocer el modo en que el arrendador pone en el mercado su propiedad

En las preguntas 6 a 8 : Tipologia de contrato que utiliza

En las preguntas 9 a 11: Conocimiento de la LAU

En las preguntas 12 a 17: Preferencias, prejuicios y tipo de garantías que solicita al arrendatario/inquilino

En las preguntas 18 a 24: Condiciones, cláusulas y fianza en el contrato de alquiler

En las preguntas 25 a 34: Actuación del arrendador en caso de incumplimiento o conflicto

En las preguntas 35 a 38: En caso de demanda judicial, daños causados, perjuicios económicos y tiempo de duración del conflicto.

En las preguntas 39 : Sobre la creación de un registro de desahuciados y morosos

En las preguntas 40-43: Sobre el arbitraje y la mediación en conflictos.

Comenzamos a resumir la diferentes respuestas de los encuestados, nos resulta paradójico que cuando se le pregunta al arrendador sobre la LAU (Ley de arrendamientos urbanos de 1994) un 42%de los mismos admiten desconocer las diferencias entre vivienda habitual y uso distinto de vivienda (temporal, vacacional..) y que más de la mitad de los encuestados (59%) no conocen los derechos y obligaciones de la LAU. Este hecho es muy significativo, pues el desconocimiento ayuda en gran medida a generar más controversias y a no saber el modo de resolverlas, con lo cual puede producir a priori un gran incentivo a los arrendatarios. Las edades de los encuestados van desde los 30 hasta los 70 y las contestaciones suelen ser similares.

En cuanto a los modelos de contrato que más se utilizan en la formalización del contrato arrendaticia destacamos que solo el 8% adquiere el modelo oficial del estanco y la mayoría se inclina por modelos de agencia y/o abogados (71%).

La pregunta que hace referencia a la creencia popular de si la Ley de arrendamientos Urbanos considera que favorece más a los inquilinos es confirmada por el 92% de los encuestados y afectados por algún tipo de conflicto arrendaticio. No debemos olvidar que las observaciones y respuestas de las personas que han realizado la encuesta habían sido asistidos en la consultoría jurídica por problemas y conflictos, sus experiencias negativas de estos hechos, les hacían opinar sobre el particular de forma clara.

Las apariencias (pre-estudio del inquilino, personal y económicamente) y los prejuicios nos da un resultado de un 50% de todas las respuestas a la hora de tomar la decisión y selección del arrendatario-inquilino, por tanto, la edad, condición , nacionalidad y otras situaciones son factores que analiza el arrendador, fiándose de su instinto en el 50% de los casos. Este punto es importante para estudiar el nivel de confianza-desconfianza de la relación inicial entre arrendador-arrendatario.

Sorprende en el apartado de la decisión que tomaría el arrendador en caso de mantenerse un conflicto de utilizar la vía judicial de forma mayoritaria, cuando precisamente la circunstancia de los largos procesos judiciales son utilizados por la parte demandada como elemento motivador. También se han consultado otra opciones alternativas en los conflictos como el arbitraje y la mediación, aunque estos últimos van ganando posiciones (75% dice que ayudará un poco el arbitraje)no siempre es la mejor salida ya que si el conflicto se vuelve difícil en el caso de los laudos arbitrajes, por ejemplo, si no es aceptado, deberá llevarse al juzgado para su ejecución por lo que se vuelve a necesitar de la administración de justicia para resolver cada caso. En la pregunta 40 de la encuesta se ha consultado sobre si la nueva ley del desahucio Express tendrá efectividad para los usuarios y la respuesta es de un 17% que ciertamente si y un 58% que posiblemente si, por tanto la percepción de la entrada en vigor de la nueva ley aporta esperanzas de una mayor rapidez en los litigio judicial en caso de demanda. Luego se verá si será efectivo con el paso del tiempo. No hay que olvidar que en el año 2000 la LEC (Ley de enjuiciamiento civil) y otros artículos de la LAU se modificaron para aligerar las demandas con algunas medidas y transcurridos 10 años desde aquellas modificaciones, la respuesta ha sido nuevamente la promulgación de la Ley 29/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, el nombre ya lo indica claramente.

En cuanto al deposito de la fianza en el organismo competente el 71% opina que nunca realiza el deposito, por lo que esta medida que mucho tiempo atrás se promulgó sigue sin tener aceptación ciudadana y la observación es que para la mayoría solo lo reconocen como forma de control gubernamental y que no aporta nada mas que perdida de tiempo y ninguna garantía (desde el punto de vista del arrendador). Sobre todo cuando el inquilino se marcha sin pagar el último mes de renta y el arrendador se queda sin garantías en este aspecto.

Sobre la creación de un registro público de morosos o desahuciados, esta ha tenido una respuesta unánime por parte de todos los encuestados (100%), además ésta ha sido una petición desde diferente ámbitos para frenar una situación de indefensión y falta de garantías hacia el arrendador que se podría solventar con el registro o listado de morosos (igual que los listados de morosos bancarios, tan criticados pero tan validos al mismo tiempo). Desgraciadamente, la LOPD (Ley Orgánica de protección de datos) le ha puesto freno a la salida de este registro y salvo una iniciativa privada en España (FIM IBERICA) no se ha vuelto a plantear estas medidas como definitiva en la lucha contra la morosidad inmobiliaria.

Lo que de forma clara tienen los propietarios es la negociación de la salida o marcha del arrendatario cuando el conflicto se endurece y un 83% considera muy importante negociar, bien sea a través de abogados, intermediarios o ellos mismos una resolución rápida del conflicto, incluso cuando están inmersos en un proceso judicial. Algunos de los afectados llegaban a realizar pactos y acuerdos durante los juicios e incluso retiraban la demanda si el inquilino se marchaba entregándoles las llaves, otros hasta llegaban a perdonar las deudas con tal de conseguir el objetivo de la salida del moroso-infractor o delincuente. Las perdidas económicas y miedo a la tardanza al lanzamiento les hacia por tanto intentar a toda costa la recuperación de la propiedad ante todo.

Es curioso que el 54% de los encuestados contestan que la negociación prefieren llevarla de forma personal sin la intervención de terceros (intermediarios, abogados, árbitros, mediadores...) y teniendo en cuenta que el conocimiento de las normas y leyes que rigen la relación arrendaticia ( LAU y LEC) pueden ayudar a evitar mayores conflictos, quizás el miedo o temor a costes judiciales y de honorarios frena la posibilidad de un mejor asesoramiento. Por ejemplo en el caso del arbitraje, los costes son bastante inferiores y por ello esta formula esta siendo utilizada por los arrendadores y también por la rapidez en resolverse los laudos arbítrales. Lo que ocurre en la actualidad es que la información de otras alternativas en los conflictos arrendaticios no son bien vistos por diversos gremios o profesionales (abogados, agencias, APis..).

Como una anécdota, en los países europeos y anglosajones, las referencias de alquileres anteriores es una garantía para el arrendador (la primera garantía) junto con avales y seguros de protección de alquiler. El mercado de alquiler en España tiene un recorrido distinto al de los países mencionados y la mentalización del comportamiento habitual de exigir esa documentación, unido por supuesto, a unas normativas más estrictas en cuanto a impagos y desahucios, hace más seguro alquilar en dichos países. En las contestaciones de los encuestados ninguno (0%) se preocupó de filtrar o estudiar anteriores alquileres de los potenciales inquilinos, de manera que el currículum vitae del arrendatario siempre se mantiene “limpio” ya que recordemos que no hay acceso al registro o listado de morosos.

El 83% de los encuestados admite estar presente en la firma del contrato para conocer mejor al arrendatario, aunque haya sido una agencia la intermediaria en el proceso, suelen involucrarse en el proceso arrendaticio desde el principio. En los alquileres vacionales y temporales donde la propiedad este ubicada lejos del lugar de residencia del arrendador quizás este porcentaje baje y sean terceros los que firmen los contratos de alquiler. De todos modos cuando surgen controversias, el responsable final del proceso es y será siempre el propietario que tendrá que asumir el proceso de conflicto de forma personal o contratar abogado y procurador y/o arbitro para intentar resolver el conflicto.

El 71% de los encuestados prefiere dejar constancia por escrito añadiendo las cláusulas que pacten ambas partes en el contrato de alquiler para evitar futuros malentendidos y controversias, pues todo aquello que está por escrito podrá ser utilizado en caso de demanda.

La visita a la propiedad durante el transcurso del alquiler genera diferentes posturas a los encuestados, unos prefieren poner cláusula en contrato y otros solo la visitan para realizar reparaciones, pero Sí son conocedores los caseros de que la entrada a la propiedad sin consentimiento tiene consecuencias graves para los ellos (allanamiento de morada) y por este motivo cada vez más los propietarios añaden cláusulas específicas al respecto.

La comunicación telefónica en caso de impago o incumplimiento es para la mayoría de los arrendadores un asunto vital en la relación casero-inquilino. A la pregunta de cómo reaccionan el primer mes de impago y posteriormente, solo el 13% utilizaría los servicios de un asesor-abogado o experto. El intento de resolverlo de manera personal vuelve a repetirse, pero una vez que la comunicación es inexistente y la situación se vuelve difícil la elección de un tercero (abogado-arbitro o mediador) resulta crucial para los afectados.

En cuanto a las amenazas por parte de los infractores, solo el 25% había sufrido alguna vez coacciones por parte de los arrendatarios, y el 96% no ha sido denunciado nunca por allanamiento de morada. Se ha de tener en cuenta que la muestra esta tomada en una zona concreta (la Costa del Sol) y a un número determinado de propietarios. No se pueden elevar a muy significativos o relevantes algunas de las apreciaciones de este estudio ya que en zonas urbanas, rurales y en zonas marginales de las ciudades, los usos y costumbres de sus habitantes puede hacer girar las respuestas de distinta manera. Es sabido por la Policía Local y Nacional de todas las ciudades el número de faltas y denuncias sobre estos hechos, pero no podemos constatarlos por no estar medidos de forma estadística o empírica.

La practica de la mediacion en conflictos hipotecarios ya es un hecho en algunas localidades españolas.

2011-05-16T10:30:00.007+02:00

Articulo de Opinión. Autora.

Silvia Velasco Navarro. Experta en mediación de conflictos inmobiliarios

Algunos ayuntamientos como el de Getafe y comunidades autónomas como la Junta de Andalucía promueven sendos proyectos similares para favorecer que con la entrega de la vivienda se den por finalizadas las obligaciones de los hipotecados. En el caso de Getafe impulsan la mediación desde 2011 y ha tomado la decisión de adherirse a la resolución de la Comisión Ejecutiva de la Federación Española de Municipios y Provincias, FEMP, de 22 de febrero del 2011, por la que se propone al Gobierno y a los Grupos Parlamentarios, el análisis de las modificaciones normativas oportunas, para que los procesos legales de ejecuciones hipotecarias iniciados por las entidades bancarias, puedan finalizar con la entrega del inmueble, considerando saldada la deuda en su integridad.

Estudios recientes sobre la situación actual de la vivienda en España denotan la falta de previsión por parte de algunos sectores (Banca y Promotores) de la decadencia de un sistema financiero, frágil e inestable en la que se asentaban la construcción. No podemos dejar atrás la falta de regulación bancaria, el desconocimiento por parte de los usuarios y ciudadanos de productos bancarios como los Swaps, cláusulas suelo, refinanciaciones, moratoria hipotecaria…

Ante tal avalancha de desdichas, pocos profesionales han sido capaces de arbitrar de manera privada y con rigor la practica de sistemas alternativos de resolución de conflictos que tuviese en cuenta estos factores, y que además viese esta “contienda” desde un perfil humano, solidario pero al mismo tiempo desde la responsabilidad de todos los afectados, porque incluso la banca esta afectada y con muy mala prensa por cierto debido a los abusos cometidos.

Los principios rectores de la mediación están basados en la necesidad de equilibrar estas posiciones a veces tan distante entre banca y usuario. Realmente se podría encuadrar esta disciplina como Negociación asistida ya que entraría dentro de la mediación civil y mercantil, cuyo Proyecto de Ley esta a punto de ser aprobada por el Gobierno. Se plantea pues quien podrá ser objeto de intervención en esta materia y realmente hay multitud de profesionales que podrían apoyar la mediación en procesos civiles y mercantiles a través de formación especifica en mediación y negociación, posiblemente en pocos meses, diversos colectivos se sumarán al carro cuando salga la Ley.

Existen otras controversias derivadas de la situación actual inmobiliaria que no debemos pasar por alto, entrega de llaves aplazadas, empresas constructoras en concurso con conflictos en los compradores de vivienda, desalojos por impagos de alquiler, embargos hipotecarios.. y un sin fín de situaciones típicas que nos ha dejado la crisis inmobiliaria y que visto desde la perspectiva del derecho no puede dar respuesta ni rápida ni justa a los afectados.

La figura del mediador de conflictos esta siendo impulsada , antes casi inexistente y por esta razón, en la búsqueda de los mismos como expertos en resolver controversias inmobiliarias ahora encaja en un nuevo espacio de mediación, que no de intermediación, esto no da a confusión entre ambos términos, ya que el primero es un facilitador o guía que favorece la aparición de soluciones mas idóneas para los implicados, mientras que el segundo sugiere una labor mercantil con representación de una de las partes.

Finalmente deseo subrayar la necesidad de incorporar a nuestras leyes, del mismo modo que lo han hecho por ejemplo en EEUU la figura del mediador en situaciones de dificultad hipotecaria, pues este “Consejero de vivienda” podría evitar situaciones de desigualdad y la exclusión social que se esta produciendo. Intentaremos hacer llegar esta iniciativa a donde corresponda en los próximos meses mientras discute la Subcomisión Parlamentaria en el parlamento sobre soluciones para los embargados…

La Odisea de la Renta Básica de Emancipación

2011-02-28T11:42:00.003+01:00

La Renta Básica de emancipación vuelve a estar en el Ojo del huracán mediático.

La recién nombrada secretaria de estado para vivienda Beatriz Corredor, ha comenzado la campaña contra los jóvenes que, según el Ministerio, han cobrado irregularmente las ayudas de 210 euros. Los datos que tras cruzarse con hacienda, están produciendo una suspensión cautelar de miles de ayudas, más de 15.000, ha originado una oleada de criticas, pues deberán ser las CCAA las que tienen competencias en la revisión y solicitud de documentación a los afectados de dichas ayudas.

Algunas comunidades autónomas ya se han puesto en pié de guerra para que no se tengan que devolver estas ayudas, como por ejemplo la Comunidad valenciana que amenaza con elevar esta consulta al constitucional porque consideran que el Ministerio invade competencias.

Pero fue este mes de Agosto pasado cuando muchos jóvenes recibieron por carta y/o SMS una notificación del antiguo Ministerio de Vivienda (que dejo de funcionar como tal en octubre ), en el cual se les informaba sobre la devolución y resolución de sus casos, por haber sobrepasado los 22.000 € de máximo contemplado en el RD 1472/2007 como medida obligatoria para seguir percibiendo la Renta Básica de emancipación.

Desde el 1 de enero de 2008 muchas han sido las noticias y polémicas a cerca de la Renta Básica de Emancipación que desde su entrada en vigor, ha estado plagada de anécdotas y contradicciones propias de un Ministerio de la Vivienda que dejó de existir en plena crisis económica el pasado 2010, pasando a ser integrado en el Ministerio de Fomento.

Los propietarios se frotaban las manos, comenzaron a subir los precios de los alquileres una vez puesta en marcha las medidas para “beneficiarse” de la oferta de inmuebles con contratos de vivienda habitual a los jóvenes emancipados.

La primera queja de sus usuarios, jóvenes entre 22 y 30 años, era la enorme lentitud en la concesión de las ayudas de 210 euros, aunque no se conocen datos reales sobre este asunto, lo cierto es que las continuas reclamaciones de los emancipados, (burocracia, falta de información..)originaban atascos en los teléfonos de asistencia y desbordaron los servidores de la pagina Web, lo que llevó al antiguo Ministerio a crear un apartado especifico para el procedimiento de descarga de formularios e información en general sobre esta medida.

Un año más tarde desde su puesta en marcha el disgusto llegó de mano de la declaración del IRPF, las ayudas tenían carácter de “ganancia patrimonial”, por tanto era obligatoria declararla y esto suponía una sorpresa desagradable para quien la percibía, pues a diferencia de otro tipo de ayudas o subvenciones que no se declaran esta por el contrario si lo era.

La polémica de la edad (hasta 30 años) no fue menos comentada y criticada desde diversos sectores, en primer lugar porque la edad de emancipación de los jóvenes españoles no era comparable a las de otros jóvenes europeos, siendo esta medida bastante impopular por la discriminación que causaba.

En resumen el suma y sigue de una de las ayudas más criticadas desde su creación de un Ministerio con una corta existencia.

Este artículo ha sido redactado por Silvia Velasco Navarro Responsable de www.mediadordeconflictos.com

Fuente:

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/02/24/0302593-el-gobierno-suspendera-cautelarmente-15-271-rentas-de-emancipacion-en-breve

La Junta de Andalucia se suma al carro de la morosidad con el impago de la ayudas al alquiler

2011-02-24T13:17:00.002+01:00

El plan de fomento del alquiler arroja unas cifras millonarias en cantidades impagadas a los inquilinos, alrededor de 47 millones de euros en ayudas y subvenciones que aun no han recibido los inquilinos ,propietarios y agencias de fomento de alquiler andaluzas.

La Junta de Andalucía puso en marcha este Plan siguiendo la normativa establecida en Ley 3/2004, de 28 de diciembre favoreciendo el alquiler y a los intermediarios a través del articulo 44 que establecían unos requisitos y de este modo reconvertir su actividad inmobiliaria en Agencia de Fomento de Alquiler, creando un registro publico de (posteriormente adicionada a la Ley a través del Decreto 463/2004 de 27 de Julio).

Todo ello contribuyó a favorecer la iniciativa del alquiler, poder sacar alquiler sumergido, y concienciando al sector de que la colaboración en esta materia resultaría beneficiosa para todas las partes implicadas.

Ahora 6 años después se ha desatado una lucha mediática para exigir a la Junta de Andalucía que se ponga al día de las ayudas y subvenciones previstas en la Ley ya al carecer de recursos muchas agencias se han visto obligadas al cierre (unas 133 de las 205) lo que supone mas del 50% de las que inicialmente comenzaron ofertar viviendas bajo el Plan de Fomento.

Las reclamaciones de los afectados en concentraciones realizadas durante este mes de febrero frente a las Conserjerías de viviendas de las ciudades de Málaga, Sevilla y Almería, principales afectadas han sido organizadas por el colectivo ASEFAND que agrupa a las inmobiliarias y agencias homologadas en Andalucia.

Por otra parte ASEFAND pone en entredicho las declaraciones vertidas desde la Junta que asegura realizarán los pagos pendientes a los afectados.

La consejera de Obras Públicas y Vivienda, Josefina Cruz, ha asegurado que la Junta “pagará todo lo que les adeuda” a las agencias de fomento del alquiler “en los próximos meses”, tras la primera de las reuniones que se prevén entre estas agencias inmobiliarias y la directora general de Vivienda, Victoria Fernández, y el director gerente de la Empresa Pública del Suelo (EPSA), Fermín Moral.

Según informa la Consejería en una nota, en dos meses el Gobierno andaluz prevé pagar 2 millones de euros, que equivalen al 80% de los expedientes favorables. Añade que entre 2008 y 2010 ha abonado a las AFA un montante de 13,35 millones de euros, cantidad que multiplica casi por cuatro lo previsto.

La realidad ha desbordado las previsiones iniciales de la Junta. Según esgrimió Cruz, los últimos planes preveían 3.000 ayudas de fomento de alquiler, tanto a propietarios, inquilinos como agencias, “pero finalmente se ha multiplicado por cinco, hasta 15.000 ayudas”, de manera que “los recursos inicialmente previstos no eran suficientes para dar respuesta a todas las ayudas concedidas”. La consejera ha apuntado que “la Junta ha tomado una decisión, porque las agencias han cumplido con su función de fomentar el alquiler y ahora seguirán siendo negocios que funcionen en privado”.

Este articulo ha sido redactado por Silvia Velasco Navarro. Responsable de www.mediadordeconflictos.com

Fuentes de información:

http://www.abcdesevilla.es/20110224/andalucia/sevp-junta-adeuda-millones-ayudas-20110224.html

Adiós al alquiler sumergido, Hacienda contrastará en marzo los datos con las electricas.

2011-02-22T10:26:00.004+01:00

Febrero 2011. Silvia Velasco Navarro.

Consultora experta en conflictos inmobiliarios.

Dentro de 2 semanas las compañías eléctricas nacionales comenzarán a enviar los datos de consumo eléctrico de las viviendas y de este modo saldrán a la luz los alquileres sin declarar por parte de los arrendadores.

La AEAT (Agencia tributaria) ya tenía previsto en la declaración de renta para 2010 esta medida , forma parte del Plan de Prevención de Fraude Fiscal que comenzó en 2005 y ahora ha puesto en el punto de mira, entre otros fraudes a los alquileres sumergidos.

Los alquileres en negro estaban muy arraigados en la cultura nacional y los propietarios estaban muy acostumbrados a vivir de las rentas sin declararlo a la agencia tributaria, por esta razón hace algunos años comenzaron a ponerse marcha unas medidas dirigidas a incluir en la declaración de la renta por las ventajas fiscales que obtenían tanto arrendador como arrendatario (Renta básica de emancipación, subvenciones a fondo perdido, deducciones del 50-60 o 100% si el inquilino era menor de 30-35 años), pero cuando la recaudación fiscal de los últimos 2 años ha mermado las arcas, estas medidas comienzan a desaparecer.

Ya no es cuestión de “Ahorro fiscal” ahora es un delito y supone sanción tributaria para quien no lo declare.

Habitualmente el arrendador no modificaba los contratos de luz para que no fuesen “pillados”y ahora las compañías eléctricas con el envío de esta información “confidencial” de los consumos pondrán entre las cuerdas a los propietarios que bien no desean declararlo por costumbre o bien porque la situación actual y sobre todo de aquellos que adquirieron propiedades en época de boom, se ven obligados a alquilar para hacer frente al pago de hipotecas…lo tendrán muy difícil ahora para ocultar dicha información.

La batalla de los técnicos de Hacienda que llevaban años solicitando al Ministerio de Economía cruzar los datos de las viviendas con el consumo eléctrico por fin ha sido ganada y ahora toca cerrar cuentas el próximo mes de mayo.

Balance del Desahucio Express 2010

2011-01-22T09:23:00.006+01:00

Autora: Silvia Velasco Navarro.

Experta en mediación de conflictos inmobilarios.

Son muchas las voces en el sector judicial que advertían de que las modificiaciones de los articulos de la LAU con el objeto de acelerar las demandas en los juzgados no iban a ser un camino de rosas.

Desde idealista.com se analiza esta situación desde el punto de vista de los abogados que ven como se siguen alargando hasta 7 meses los procedimientos, de manera que ante el publico objetivo y los afectados por la situación no han notado una mejoria tal y como se planteaba inicialmente.

Si bien es cierto que desde nuestro despacho hemos avanzado en este sentido, se han acortado los plazos y se está tardando una media de 5 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento hemos de puntualizar lo siguiente:

1.-Nuestra filosofia desde el principio es recuperar la propiedad, tratando de negociar la salida rapida del inquilino atendiendo a una voluntad de negociación-mediación con el fin de hacerle entender las ventajas de entregar las llaves para evitar empeorar la situacion.

2.-Trato humanitario de la situación: tratamos de asesorar al inquilino o a su familia de la necesidad de recolocar y realojar, buscar familiares, amistades que puedan realojarlo y apostando por el asesoramiento de los servicios sociales (ayudas de emergencia directas o parciales) que en muchas localidades tienen previstas en estos casos. Por tanto el inquilino moroso además de sufrir las consecuencias de una situacion dificil encuentra en nuestro proceder una forma más apropiada de entender la situación.

3.- La fecha del lanzamiento es otro problema añadido. El atasco judicial obliga a posponer las fechas iniciales previstas en la ley de 30 dias del juicio hasta 3 meses después con el consiguiente enfado de los usuarios y letrados que llevan los casos de desahucio. Tratar de explicar al cliente que la culpa del retraso es inexpicable. Todo esto perjudica enormemente la idea inicial del desahucio express que desde su preámbulo emitia una señal de rapidez y eficacia y que no surte efecto porque choca con la realidad adminsitrativa y judicial.

4.- Por esta razón poderosa "La "Mediacion" se erige como un facilitador en situaciones conflictivas por un lado para acortar procesos que estan en el juzgado pendientes de juicio, en proceso de lanzamiento o que todavia no se puesto demanda. En todas estas situacione podemos actuar y acelerar acabando el caso incluso antes de comenzar consiguiendo persuadir al inquilino de las ventajas de la entrega de las llaves a veces a cambio de condonar las deudas tal y como preve la propia Ley.

5.- Debemos aclarar que mientras todo el proceso se produce, la mediación para llegar a un principio de acuerdo se mantiene excepto cuando se ha producido un delito o coacciones, nuestra actitud siempre es tolerante pues la resolucion del conflicto no es tanto la parte economica (dificil de conseguir si son insolventes) sino la recuperación de la propiedad y de este modo poder ponerla en el mercado lo antes posible y tratar de estabilizar la economía del propietario que ha sido dañada.

6.-Siempre se han tratado los asuntos de alquiler como una lucha de poderes entre propietarios e inquilinos. Tratamos de hacer entender que los derechos y deberes de ambos no es coaccionar ni forzar situaciones , solamente terminar con actitudes intolerantes e injustas desde la solidaridad social y el entendimiento.

Por todas las razones que mencionamos, nos hemos encontrado este verano pasado un inquilino moroso que se atrevió a denunciar la mediación ante un juzgado , trataba de denunciar nuestro trabajo y decidió denunciarnos tanto al propietario como al mediador y se encontró la sorpresa del Juez que le obligó al salir del juzgado para llegar a un acuerdo en 48 horas, pues su intento de denunciarlo por lo penal, encontró la oposición del Juez que entendió la estrategia del inquilino (que ya había sido utilizada antes ) y no lo permitió.

En definitiva, los jueces están a favor de la mediación en conflictos de alquiler, hay muchas situaciones que son mediables y aligerarían los juzgados de estos asuntos tan conflictivos para la Justicia, la imposición del Juez mencionado nos avala nuestro proceder y nuestro éxito radica precisamente en encontrar vías de solución a los conflictos de alquiler.

Al final de cada proceso de desahucio, se intenta reorientar a las partes, por un lado al propietario se le informa de las diferentes opciones en materia de seguridad en los alquileres y al inquilino moroso para que pueda evitar estas situaciones en el futuro. Es lo que nosotros denominamos REEDUCACION SOCIAL en nuestro despacho www.mediadordeconflictos.com

A continuación adjuntamos la información que ha sido publicada por idealista.com y elmundo.com esta semana sobre las demandas de desahucio con el nuevo desahucio express.

http://www.idealista.com/news/archivo/2011/01/19/0290848-aun-es-imposible-desalojar-en-un-plazo-razonable-a-un-inquilino-moroso&xtor=EPR-8-[boletin_2011

http://www.elmundo.es/elmundo/2011/01/18/suvivienda/1295341926.html

El acoso inmobiliario y el fenómeno de los “ocupas” en el punto de mira del nuevo Código Penal

2011-01-07T18:29:00.002+01:00

Tras la entrada en vigor el pasado 23 de diciembre de la reforma del nuevo Código Penal, la situación de miles de afectados por estas practicas inmorales van a poder ejercer sus derechos ante la justicia.

La modificación de la ley castiga con "penas en su mitad superior" con cárcel de seis meses a tres años o multa -sanción pecuniaria- de 12 a 24 meses a todo "el que ejerza coacción con el fin de impedir el disfrute de la residencia", según se refleja en el nuevo Código Penal. Esta acción también es sancionada con la misma pena en el caso de llevarse a cabo"de forma reiterada mediante actos hostiles o humillantes, sin llegar a constituir trato degradante".

Se puede definir el acoso inmobiliario como prácticas antisociales basadas en el acoso y abuso para forzar que alguien se vaya de su casa, independientemente de que ésta sea propia o arrendada. La picaresca y artimañas son variadas: desde inducir la entrada de okupas en el edificio o de vecinos perturbadores, a la negativa del arrendador de cobrar la renta, pasando por la falta de higiene y de mantenimiento de la vivienda o del edificio, con cortes en los suministros básicos de agua y luz. El objetivo no es otro que desahuciar al arrendatario bajo una falsa apariencia de legalidad, convencerle para que él mismo abandone la vivienda o minar su paciencia e integridad moral, prácticas todas ellas que constituyen fraude y delito.

Antecedentes dentro y fuera de España:

El acoso inmobiliario (Real estate mobbing, landlord harassment, illegal eviction) tiene sus orígenes en EE.UU., en la primera mitad de la década de los sesenta. En aquel entonces se le denominaba “Blockbusting” (Contracción de Block -Edificio- y Bursa- reventar-).

Los precedentes en España del fenómeno “asustaviejas” comenzaron a surgir tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no fue hasta 2003 cuando se formalizó la primera querella. Hasta 2005 no hubo sentencia sobre el caso. La primera sentencia en España que reconoció este tipo de violencia se dictó en agosto de 2004 en Getxo (Vizcaya) y daba la razón a unos inquilinos frente al empresario que pretendía forzarles a vender sus viviendas mediante amenazas y coacciones de todo tipo.

La Ministra de vivienda en 2007 Carme Chacón estableció un convenio con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) para llevar a cabo actuaciones y programas conjuntos y su puso a disposición un teléfono gratuito a los ciudadanos para informar de sus derechos y atender las situaciones de mobbing inmobiliario.

La singularidad el mercado de viviendas en España y las distintas políticas en materia de viviendas, unido a la importancia del sector de la construcción en el PIB y la preferencia de los ciudadanos por la compra en lugar del alquiler, ha convertido a la posesión de vivienda en todo un fenómeno social .

Por otra parte el fenómeno cada vez mas extendido de “Ocupas”. Tiene una mención especial dentro del nuevo código penal la redacción del apartado 1 del articulo 245 menciona por ejemplo “Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado”.

En último lugar, se tipifica como delito la estafa "cuando ésta recae sobre cosas de primera necesidad, como es la residencia de uno". "Este acto será castigado con penas de prisión de uno a seis años de cárcel y multa de seis a 12 meses", se especifica en la normativa.

Ultima oportunidad para solicitar la moratoria hipotecaria para las familias en apuros.

2011-01-06T15:22:00.006+01:00

http://www.icodirecto.es/webcomercial/portal/destino/vivienda/colaboradoras/index.html?prod=/destino/vivienda/colaboradoras/producto_0024

El próximo 28 de Febrero finaliza la moratoria hipotecaria puesta en vigor por el gobierno en esta legislatura con el fin de ayudar a paliar las dificultades financieras e hipotecarias de miles de familias española.

El objetivo final que se esperaba con esta medida no se ha cubierto ya que menos de 14.000 familias españolas se han adscrito a dicha moratoria durante el 2010 por la que se conseguía un aplazamiento temporal y parcial en la oblación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias durante dos años con un máximo de 500 euros mensuales.

Los beneficiarios que aun están a tiempo de solicitarla son principalmente parados, trabajadores por cuenta propia con escasos ingresos y perceptores de pensiones de viudedad titulares de una hipoteca suscrita antes del 1 de septiembre de 2008 por importe igual o inferior a 170.000 euros y que no se encuentre en situación de mora.

Desde nuestra óptica profesional consideramos necesario reaccionar a tiempo para en primer lugar intentar acordar un acuerdo con el banco, a través de la negociación y mediación , desde algunos ámbitos se esta solicitando la figura del Mediador financiero como enlace y facilitador en la resolución de conflictos financieros como es la refinanciación o negociación hipotecaria.

Es cierto que algunas compañias se dedican a la tarea de gestionar la reunificación hipotecaria como servicio profesional, avalamos esta idea siempre que la empresa sea solvente y con buena reputación, el ICO sugiere utilizar los canales a través de su pagina web para recibir información cuando se encuentre en situación de insolvencia familiar.

En otras ocasiones es necesaria la asistencia letrada de un abogado experto en la materia y un economista que pueda auditar la verdadera situación familiar, por ejemplo en caso de autónomos, pymes o avales familiares que arrastren de garantias a más de un miembro de la familia o pareja. Por tanto plantear que las soluciones a las cuestiones financieras son fáciles no seria justo, pero si podemos ofrecer nuestro apoyo y conocimientos a aquellos que pasen por esta circunstancia.

Al principio de este articulo hemos adjunto el enlace del ICo para aquellos que estén a tiempo de informarse.

Este articulo ha sido redactado por Silvia Velasco Navarro, Responsable de mediadordeconflictos.com y experta en conflictos financieros y empresariales.

Préstamos familiares sin conflictos - ACtitud 50

2010-12-15T14:11:00.000+01:00

Préstamos familiares sin conflictos - ACtitud 50

Felicitación Mediadordeconflictos 2010.flv

2010-12-13T18:43:00.000+01:00

La negociacion a tiempo puede ayudar a los afectados por embargos hipotecarios

2010-12-10T11:07:00.006+01:00

Autora: Silvia Velasco Navarro.

Experta en mediacion de conflictos financieros

Cuando recibimos la llamada de un usuario que sufre las consecuencias directas de la crisis, le ponemos cara y nombre a un drama que viven miles de familias españolas en una de las etapas que recordaremos como dramática para la economía española. Nuestro mensaje de esperanza debe quedar patente pues si la persona que sufre situaciones de impago y/o morosidad solicita asistencia a tiempo, puede librarse de la pesadilla si consigue una solución particular. Todos los casos tienen sus peculiaridades pero en todos el factor tiempo hace que podamos librarle de este conflicto financiero.

Las noticias sobre embargos no dan tregua: La supervivencia forma parte del día a día de las familias españolas que tratan de superar uno de los episodios más amargos en sus vidas. Los desahucios y embargos siguen aumentando del mismo modo que la precariedad laboral y una media de 800 familias pierden su vivienda habitual en España según indica el Banco de ESPAÑA. Trimeste tras trimestre las cifras arrojan una dura realidad en los hogares españoles y con los 27.500 embargos hipotecarios, se siguen sumando familias a este triste record que no nos puede dejar indiferentes.

La situación de desesperación de estas familias que no han podido refinanciarse o simplemente que no tenido la oportunidad de ser asistidos, la incapacidad para negociar con sus entidades bancarias, les lleva a una frustración doble pues además de no tener su vivienda, se ven obligados a sumar la deuda hipotecaria pues si nadie adquiere sus propiedades en subasta judicial, la entidad seguirá reclamando a los embargados cantidades pendientes del préstamo.

La formula de la dacción en pago que se esta aplicando en otros países se esta utilizando para promotores y otros afectados por esta situación y algunos ciudadanos han sido capaces bien con ayuda o asistencia legal de negociar a tiempo su situación y con el sistema mencionado se consigue hacer una liquidación definitiva con la entrega de la vivienda (en función de la cantidad adeudada y la tasación de la propiedad). El principal conflicto surge cuando la propiedad supera con creces la tasación actual (mas inferior que cuando realizaron la compra en época de boom) y la entidad sabe que tiene un activo que no puede encajar en el mercado y el afectado no podrá vender en un precio alto. El drama comienza entonces para la familia afectada.

Una vez que una familia se encuentre en situación de riesgo hipotecario deberá tomar medidas sobre su economía domestica, acudir a un experto que analice su situación y trate de encontrar la mejor solución en cada caso.

Desde el departamento de atención al cliente de mediadordeconflictos.com le aconsejamos que se asesore cuando la situación de morosidad le ha superado y necesita ayuda para salir de situaciones difíciles, por un lado para presentar concurso y frenar las deudas, como para negociar con la entidad bancaria y/o otros acreedores las deudas contraídas. Ponemos nuestro esfuerzo y solidaridad en encontrar una salida. Nacemos y crecemos rodeados de conflictos, lo importante es aprender a superarlos. Póngase en manos de profesionales de la mediación.

mediadordeconflictos.com se suma al carro de la formación universitaria

2010-10-26T20:34:00.005+02:00

Observamos día a día la necesidad de ampliar nuestra formación, ante los conflictos sean cuales fuera su tipología (empresarial, financiero, inmobiliario, familiar..) por esta razón desde mediadordeconflictos.com entendemos la actualización de conocimientos y el perfeccionamiento de los mismos como nuestra mejor presentación a los clientes.

Este año 2010 y de cara al invierno y primavera 2010-2011, Silvia Velasco Navarro, Responsable de mediadordeconflictos y coordinadora del Dpto. de comunicación realizará una especialización en Negociación Estratégica , impartido por la UPO (Universidad Pablo de Olavide) de Sevilla en colaboración con ENE (Escuela de Negociación).

Asimismo como mejora constante de sus inquietudes profesionales acaba de iniciar el grado de Trabajo social a través de la UNED con el animo de profesionalizar, nunca mejor dicho, le especialización de mediación, vocación que desde hace 3 años viene impartiendo en la Consultoría y que ahora se desarrolla en la consecución de este proyecto universitario con toda la ilusión y esfuerzo que ello requiere.

Por las razones mencionadas el horario de atención a los clientes del Gabinete sufrirá una modificación, por lo que desde noviembre hasta Junio 2011 el horario actual de atención al público será de 10 a 15 horas de lunes a viernes. Seguiremos atendiendo con toda la profesionalidad que se merecen nuestros clientes , esperando que todas estas mejoras profesionales redunden en una mejora y conclusión final de los casos y consultas que recibimos.

Mediadordeconflictos.com inaugura una nueva etapa formativa este otoño 2010.

2010-10-20T11:31:00.006+02:00

Dentro del programa de actividades previstas para el otoño-invierno 2010, el equipo de mediadordeconflictos.com, celebró el pasado 8 de octubre en la sede de la asociación de comerciantes y empresarios de Benalmadena las jornadas sobre conflictos empresariales y concurso de acreedores.

El público asistente compartió con los ponentes una tertulia sobre los asuntos relacionados con las insolvencias y situaciones preconcursales de las empresas y dudas acerca de esta materia lo cual suscitó un enorme interés, llevado de la mano de Miguel Diaz Puche y Mario Moreno.

En 2010 la Ley Concursal ha sufrido algunas importantes modificaciones las cuales se pusieron de manifiesto en las jornadas y el desconocimiento de muchos profesionales de como se gestiona y administra una empresa a través de los administradores concursales, hace plantear la necesidad de seguir implementando jornadas que sirvan de orientación a los empresarios y profesionales del derecho y de la economía con el fin de asesorar en los asuntos más relevantes de esta Ley.

En cuanto a los conflictos empresariales, en la jornada se visionó un vídeo sobre alex rovira acerca de la crisis en España y sus consecuencias y de la necesidad de cooperación para salir adelante en tiempo dificiles. La responsable de mediadordeconflictos.com Silvia Velasco expuso en las jornadas la necesidad de colaboración entre profesionales, la formación y la necesidad de gestionar a través de la mediación de conflictos los problemas actuales que viven los empresarios sea cual sea su sector, aunque incidiendo en el sector de la construcción por la interdependencia de muchas empresas a este ámbito al igual que el de la hostelería, principal fuente de ingresos en la Costa del Sol.

Tambien se menciona el caracter pionero de este tipo de seminarios, hasta ahora casi inexistentes, sobre estas materias ambas desconocidas para muchos y de dificil acceso para otros.

Durante el evento se realizó un especial agradecimiento al equipo directivo de la ACEB por su apoyo a este tipo de iniciativas y sobre todo a la llegada como socia de la gerente Silvia Velasco dentro de la asociación empresarial benalmadense.

Proximas jornadas en la ACEB de benalmadena 8 de octubre

2010-09-29T18:04:00.007+02:00

La semana próxima, Viernes 8 de octubre a las 18 horas en la sede de la asociación de comerciantes y empresarios de Benalmadena se inician las jornadas sobre los conflictos empresariales.

Con el titulo "El concurso de acreedores como solución o única salida de la crisis empresarial", mediadordeconflictos. com en colaboración con el Despacho Díaz Puche abogados y Moreno y Bautista asesores S.L. tratan de asistir al sector empresarial a enfrentar la crisis y las insolvencias empresariales desde perspectivas jurídicas y económicas tras las modificaciones en la Ley Concursal . Sus responsables, Miguel Diaz Puche y Mario David Moreno Gonzalez establecerán todos los detalles jurídicos y económicos por su especialización en derecho mercantil y como administradores concursales.

Por otra parte en calidad de moderadora y como aportación final a las jornadas Silvia Velasco, Consultora y gerente de mediadordeconflictos.com abordará la mediación como alternativa en la resolución de conflictos empresariales.

El programa de las jornadas se detallan a continuación:

Ponente: Mario David Moreno Gonzalez

*Síntomas de una situación preconcursal

*Estudio previo de viabilidad del C.A. Factores a tener en cuenta

*Objetivos de la solicitud del concurso

*Duración del concurso. Desde la fase común hasta la fase de calificación

*Responsabilidad de los socios y administradores

Ponente: Miguel Diaz Puche

*Cuando procede y requisitos para ello. El deudor común y demás legitimados

*Presupuesto objetivo. La insolvencia

*Solicitud y documentos

*Soluciones del concurso. Convenio y liquidación.

Ponente: Silvia Velasco Navarro

*La crisis como oportunidad

*Como afrontar los conflictos en la empresa

*Los beneficios de la mediación en el ámbito empresarial

Si desean recibir información o invitación personal al evento rogamos contacten a través del email: info@mediadordeconflictos.com

La nueva sede de mediadordeconflictos.com ha sido inaugurada en Benalmadena

2010-09-13T13:11:00.007+02:00

Rodeada de amigos y colaboradores, la cena de inauguración del nuevo despacho de mediadordeconflictos.com, estuvo cargada de emociones, buenas vibraciones, energia positiva y un espiritu de cooperación entre todos los asistentes.

La trayectoria de la consultora que antes se denominaba "Alquileresbenalmadena.com", ha sufrido una gran transformación desde 2007 hasta ahora. La entonces finalización del boom inmobiliario, el aumento de la conflictividad empresarial , sobre todo en el sector inmobiliario, auguraba una profesionalización del sector de la consultoria hacia nuevos entornos sociales más cercanos a los problemas de los ciudadanos, y con una mayaor concienciación de la RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA de cara al futuro.

El gran esfuerzo económico y personal de su creadora Silvia Velasco Navarro ha sido ahora recompensado por el equipo multidisciplinar con el que mediadordeconflictos.com cuenta en la actualidad (abogados, procuradores, criminologos y mediadores familiares)

Sirvan estas lineas como agradecimiento a quienes han hecho posible la nueva etapa de la consultora experta en mediación de conflictos:

Despacho especializado en el área mercantil de Diaz Puche Abogados con sede en málaga. Aporta una especialización jurídica , alto grado de profesionalidad y vocación de servicio al ciudadano a través de sus Responsables el letrado Miguel Diaz , esposa Isabel y Eva Maria Diaz (Responsable de relaciones externas). www.diazpucheabogados.es

ALea techonology: Empresa del PTA de Málaga articife de la nueva imagen corporativa de www.mediadordeconflictos.com (diseño y maquetación) y como apoyo en las herramientas de nuevas tecnologías, con un equipo dinamico y profesional, muy cohesionado y que ha recibido recientemente el premio Arco iris 2010 en málaga como la mejor experiencia de cooperativa juvenil.

Pueden visitar este enlace para conocerlos mejor..

http://mobileblog.aleatechnology.es/2010/09/03/alea-technology-ganadora-de-premio-arco-iris-2010/

Responsables y Asesores de Publicidad de la Ser en málaga y en concreto a Rosa Maria Rabaneda por su expléndido trabajo en la campaña que mediadordeconflictos.com ha realizado durante 2010 como estrategia comercial de posicionamiento de marca.

Centro Norte Consulting Tecnologico como Expertos en Consultoria de LOPD por la implantación de Servicio de Adecuación a Ley Orgánica de Protección de Datos. más información en www.centronorteconsulting.es

Clip Servicios Integrales de Comunicación (www.clipsic.com) a su representante Arantxa Lopez y al responsable de Calidad de ser (www.calidaddeser.es) Francisco Barrionuevo por el apoyo incondicional al proyecto de www.mediadordeconflictos.com por incorporar la filosofía de cooperación, colaboración y solidaridad, para tener una mayor calidad humana en definitiva.

Nuestro agradecimiento personal a una amiga y colaboradora :Olga Garcia Cano, Responsable del Centro Terapeutico y crecimiento personal ANDASOL por su lucha contra las adicciones y apoyo humano en el inicio de los seminarios impartidos por Silvia Velasco en Mayo 2010 sobre mediación de conflictos. Las emociones compartidas y el control de las mismas juegan un papel importante entre ambas empresas colaboradoras. Ver noticia sobre Andasol..

http://www.andasol.org/prensa/periodicos/73-prensa01

Por último a la representante de la ACEB, Maria Teresa Barroso, como apoyo empresarial de una empresa benalmadense que proximamente realizará unas jornadas para concienciar a las empresas de este municipio en la necesidad de profesionalizar y apoyarse en consultoras que utilizen la mediación como alternativa en la resolución de conflictos empresariales.

Para mayor información de los nuevos servicios y sede a continuación se detalla:

Horario al publico: 10 a 14 y 17 a 19.30 horas.

C/Topacio 65

Tfno: 952440362

Este articulo ha sido escrito por Silvia Velasco Navarro, Gerente de www.mediadordeconflictos.com.

Mediadordeconflictos.com estrena nuevo blog para conflictos financieros y empresariales

2010-08-30T18:25:00.013+02:00

Las redes sociales están revolucionando la forma en que los ciudadanos se comunican. Durante el 2010 hemos asistido a inmumerables eventos organizados por distintos organismos privados y públicos con el animo de avanzar en la utilidad de las nuevas teconologias, facebook, linkedin, you tube, slideshare y otros muchos.

La necesidad de conocimiento y las oportunidades economicas que nos brindan los blogs corporativos ha dado sus frutos, nos hemos profesionalizado y vamos a dar un paso para que a través de las redes sociales, los clientes potenciales y los usuarios de estos servicios puedan contactar con nosotros utilizando por ejemplo Webcam, servicio demandado por aquellos que se encuentran fuera de su ciudad o pais y desean tener un contacto visual con su asesor.

El equipo de mediadordeconflictos durante el mes de septiembre va a poner en marcha diversas iniciativas, seminarios en ayuntamientos y organismos para concienciar de la necesidad de potenciar la mediación como alternativa en la resolución de conflictos.

Asimismo vamos a realizar las mejoras necesarias en la pagina web 2.0, enlaces a videos y por ello hemos mejorado nuestras secciones de consejos con la incorporación de blogs corporativos especificos para cada conflicto como son:

http://todosobrealquiler.blogspot.com

Seguirá siendo el blog de los conflictos inmobiliarios, desahucios, consejos de arrendamiento.

http://todosobreconflictos.blogspot.com

Expondrá toda la conflictividad sobre morosidad empresarial, concursos de acreedores, consejos sobre deudas y viabilidad empresarial.

También incluirá otro apartado para los conflictos interpersonales entre socios, pymes y autonomos.

También damos las gracias al esfuerzo de los ponentes que con sus conocimientos ayudan cada dia en la creación y mejora de las empresas andaluzas para que el escenario de cara al futuro lo enfrentemos con espiritu colaborador y optimista.

Este articulo ha sido realizado por Silvia Velasco Responsable de Comunicación de mediadordeconflictos.com

LOS FUTUROS MEDIADORES EN CONFLICTOS SE FORMAN EN CARMONA

2010-07-26T13:17:00.003+02:00

CARMONA. JULIO 2010. TALLER PRACTICO SOBRE MEDIACION EN CONFLICTOS.

Entre los días 19 y 23 de Julio se ha impartido en Carmona, Sevilla, el Taller práctico sobre Mediación en Conflictos, organizado por la Universidad Pablo de Olavide.

No cabe duda que en los tiempos que corren los profesionales deben reaccionar ante los grandes cambios que se plantean en el futuro. Con el animo de formarse y con el espíritu de superación que nos invade a muchos, aquellos que hemos tenido la enorme satisfacción de asistir a dicho evento, nos hemos sentido involucrados en el mundo de la mediación, como planteamiento de vida mas allá de la mera profesión.

La frase más repetida el día de la entrega de diplomas viernes 23 de Julio en la sede que la UPO (Universidad Pablo Olavide) tiene en la histórica ciudad de Carmona, fue precisamente la Ilusión con la que todos los presentes emprenderemos este nuevo proyecto con la mente puesta en cada uno de los casos que seremos capaces de enfrentar. Las disciplinas que compartíamos todos eran diferentes (licenciados en derecho, psicólogos, peritos forenses, trabajadores sociales, funcionarios de la administración ..) con el nexo común de afrontar los conflictos de nuestros trabajos desde la perspectiva de la Mediación.

Las clases han sido dirigidas magistralmente por Javier Ales Sioli, con un humor andaluz y tono que nos invitaba a todos a reflexionar sobre este nuevo concepto donde lo importante no es el método ni la estrategia, sino abrir y facilitar los caminos para que aquellos implicados en conflictos sean capaces de abrir sus ojos y reconozcan nuestro trabajo con dignidad y rigor. Del resto de los participantes y ponentes, todo un lujo al alcance de los que hemos estado en el centro Cultural, por ello queda constancia el agradecimiento al esfuerzo que algunos hicieron en acudir a pesar de sus apretadas agendas:

JAVIER ALÉS SIOLI (Director del taller en Carmona y Profesor Dr. Del Departamento de Derecho Público de la Universidad Pablo de Olavide, Especialista en Mediación)

JUAN DIEGO MATA CHACÓN (Mediador familiar y Profesor del Curso especialista en Mediación Familiar de la UPO de Sevilla)

JOSEPH REDORTA (Experto en Conflictologia, Universidad de Barcelona)

JUAN CARLOS HIERRO ( Mediador y Profesor del Master en Mediación de la Universidad Pablo de Olavide)

Otros profesores de la Universidad de Pablo Olavide y ponentes como Mario Sanchez con su aportación de La Magia en la Mediación pusieron un broche final al Taller del que concluimos somos un granito de arena en el futuro de los mediadores que están por llegar, el animo y la esperanza son los dos pilares de la mediación unidos a la ilusión en la profesión.

Como recuerdo de la semana del Taller en el Centro Cultural en Carmona aportamos la foto del grupo de profesionales asistentes como del Director Javier Ales y Profesor Juan Diego Mata.

Este agradecimiento ha sido escrito por Dª Silvia Velasco Navarro, gerente de www.mediadordeconflictos.com

Primera encuesta nacional sobre conflictos de alquiler

2010-06-05T12:44:00.004+02:00

Enlace para realizar la encuesta:

https://spreadsheets.google.com/viewform?formkey=dHMtckQ5TkFGbmNHeEQtQ1FfZjdsYWc6MQ

Junio 2010. Mediadordeconflictos.com dirigido por Dª Silvia Velasco Navarro, lanza la primera encuesta nacional sobre alquiler y conflictos con el fin de obtener una radiografía real de la situación del mercado inmobiliario del alquiler en España.

Esta encuesta forma parte integrante de un riguroso estudio que servirá como base de la investigación criminológica sobre los nuevos perfiles tanto de arrendador como arrendatario.

Los principales problemas con los que se enfrenta en la actualidad el sector inmobiliario , en concreto el del alquiler, es bien conocido por todos , los nombramos:

-Rigidez del mercado

-Tendencia mayoritaria de compra en lugar de alquiler

-Alta morosidad

-Falta de seguridad jurídica

-LAU poco favorecedora hacia el arrendador

-Desconocimientos legales e inmobiliarios a la hora de realizar arrendamientos

-De la falta de oferta a la sobreoferta derivada de la crisis

-Aumentos de desahucios y casos de allanamiento de morada, coacciones ...

Por estos motivos, mediadordeconflictos.com esta elaborando una tesis cuyos resultados (encuesta) serán analizados y publicados a nivel nacional, acercando a todos los usuarios ,Promotores, Inversores,Arrendadores e Inmobiliarias un marco donde la seguridad y el conocimiento del mercado actual les ofrezca mayor calidad en su gestión y sobre todo tranquilidad y estabilidad en caso de depender de la rentas que les proporcionan sin temer por su inversión.

Para poder llevar a cabo la encuesta es necesario que todos aquellos que dispongan de arrendamientos puedan realizar de forma comoda (internet) pudiendo consultar los resultados en el mes de septiembre de este año a través de la asociación ARRENTA.es o a través de nuestro Blog Corporativo www.MEDIADORDECONFLICTOS.COM.

DESCARGUESE O ENTRE EN EL ENLACE SUPERIOR JUNTO A LA IMAGEN

Bajo el lema "El conflicto no es problema , el problema es no resolver el conflicto", seguimos impulsando las medidas para fomentar el arbitraje, la mediación , tratando de ayudar a combatir la morosidad y la conflictividad de un sector castigado por la crisis económica y el cambio constante en su regulación. Cuéntenos sus experiencias, sus dudas a través del email: info@mediadordeconflictos.com, expertos en conflictos inmobiliarios.

Les agradecemos la participación en esta encuesta nacional.

MEDIADORDECONFLICTOS.COM celebra su primer seminario sobre los conflictos actuales del alquiler

2010-05-11T12:41:00.004+02:00

El pasado 7 de Mayo ha sido impartido por Dª Silvia Velasco Navarro, Gerente de mediadordeconflictos.com con éxito de asistentes el primer seminario sobre los conflictos a los que se enfrentan hoy por hoy los propietarios, promotores y caseros ante un panorama tan arriesgado como es el alquiler.

El equipo legal de mediadordeconflictos.com , formada por mediadores, abogados y procuradores, se presentaron en este acto en el centro Andasol de Fuengirola, Centro de terapias y crecimiento emocional, cuyo lugar invitaba a la reflexión sobre un asunto “el arrendamiento de propiedades” en tiempos de crisis, impagos y dificultades, teniendo como objetivo principal el de asesorar, informar y prevenir de las consecuencias a la hora de alquilar sin la información adecuada tras la promulgación de la conocida como Ley del Desahucio Express.

La jornada centró sus exposiciones en la importancia de gestionar un buen arrendamiento utilizando todas las herramientas que nos ofrece la Ley (LAU y Nuevo desahucio Express) y siguiendo los consejos de ARRENTA, asociación para el fomento del alquiler, cuya colaboración dura ya 2 años y ha sido uno de los grandes aliados en la defensa del arrendador actual. Por esta razón se visionó un video de Arrenta que detallaba como funcionan los laudos y la rapidez y la eficacia del sistema de arbitraje con los productos que se ofrecen a través de ARRENTA.

Se detallaron durante el seminario los conflictos más usuales dentro el arrendamiento:

q La sobreoferta de stock de propiedades

q Sentimiento de fortaleza del inquilino actual

q Usos y costumbres del inquilino en el arrendamiento (no pagar el ultimo mes, subarrendamiento, no informar sobre existencia de animales, imposición de condiciones durante el transcurso del contrato...)

q Problemática del pago de suministros y el corte de los mismos como elemento de presión

q Otros conflictos

También se analizaron las diferentes tipologias de inquilinos conflictivos que se pueden encontrar los propietarios en algún momento cuando deciden poner en alquiler sus propiedades. El equipo de Mediadordeconflictos.com ha establecido diferentes categorías en función de la peligrosidad o conflictividad que puede producirse cuando un individuo “de mala fe” decide no marcharse ,sobre todo con la intención de aprovecharse de esta situación:

q "Timo del africano" o extranjero

q " El desahuciado anterior" ó "Sin papeles"

q “El encantador de serpientes”

q “El intermediario”

q “El Ocupa”

q “El afectado por la crisis”

Quizás este último no se le pueda denominar timador pues su intención inicial es la de pagar pero las circunstancias personales le impiden cumplir con el contrato de alquiler, según añade Silvia Velasco.

Las estadísticas que Silvia Velasco Navarro comentó sobre los desahucios y la morosidad sobre todo en la provincia de málaga daban una imagen real de la gravedad de la situación en una provincia, málaga, que tiene como haber el tener al mayor numero de inquilinos morosos según informes de FIM Ibérica, empresa privada que aporta informes y la posibilidad de incluir a inquilinos morosos en sus listados privados.

Durante el transcurso del seminario los distintos ponentes (Abogados y procuradores) dirigidos por la mediadora Silvia Velasco, contestaron a los presentes las consultas propias de la relación inquilino-casero que suele ser habitual tanto si es un contrato de corta como si es de larga temporada. Como punto final del evento se detallaron unas claves y soluciones para el propietario (Avales, garantías, seguros de protección de impagos de rentas y contratos blindados)

Silvia Velasco finalizó el acto informando de la labor del equipo legal de mediadordeconflictos.com, entregando un CD con información relevante para realizar un alquiler seguro e insistiendo en que la mediación es un sistema alternativo de resolución de conflictos donde el papel del mediador consiste en ayudar y dialogar, alcanzando acuerdos entre las partes de un conflicto ante todo se intenta favorecer vías de comunicación y en el caso del alquiler, la recuperación de la propiedad en el menor tiempo posible para minimizar los daños al casero/propietario.

La mediación como mejor recurso en los conflictos actuales

2010-03-19T12:01:00.003+01:00

Que tienen en común Hillary Clinton y el profesor Ahtisaari, que ambos son mediadores internacionales, ella ha sido esposa de Presidente y el profesor, Premio Nóbel de la paz 2008, fue presidente en Finlandia en los años 90, fueron coetáneos políticos, además son personas admiradas y reconocidas en el ámbito de la diplomacia internacional.

Hillary Clinton:

Conocida mundialmente por ser la esposa de Bill Clinton, abogada norteamericana jugó un gran papel durante el mandato de su marido en EEUU y supo “con mucha maestría” superar la crisis política y conflictos surgidos en su país. Salió reforzada y su labor como negociadora fue tal que el actual presidente de EEUU Barack Obama vió en ella la persona perfecta para el puesto de Secretaria de Estado para asuntos internacionales.
Su carácter pacificador, nacida bajo el signo del cerdo,segun la tradición china , suele tratar los conflictos con diplomacia, elegancia y gran espíritu noble, tal y como escribió en su autobiografía (Living History) y sus seguidores la convirtieron en una heroína por su actitud ante la crisis matrimonial con Bill Clinton, para ella fue “la experiencia más dolorosa, devastadora y espantosa” de su vida, pero perdonó a su marido.

El éxito como mediadora internacional ha quedado patente con sus recientes intervenciones en liberalización de disidentes en Cuba, conflictos Bélicos en Oriente Medio, Desarme nuclear en Rusia o actuando como negociadora en Ciudad de México contra el crimen organizado y violencia.

Martti Ahtisaari:
El expresidente de Finlandia Martti Ahtisaari ha destacado en la vida pública de su país, siempre trabajó a favor de la educación, los derechos humanos y la paz y es clave a nivel internacional al obtener tan preciado galardón por su labor de mediador en Namibia, la antigua Yugoslavia, Irlanda del Norte, Irak, Kosovo, Indonesia y otros conflictos internacionales durante 3 décadas.
Como anécdota Ahtisaari y su esposa fueron nombrados ciudadanos honorarios y fue llamado el negociador de la independencia de Namibia y es muy querido en aquel país tras la independencia en el proceso de paz de Namibia.

En nuestro país no disponemos de mediadores destacados cuando se trata de conflictos laborales, en materia terrorista o de índole social, en ocasiones el defensor del pueblo hace las funciones de mediador en tareas gubernamentales.
Sin embargo cuando se trata de conflictos internacionales España abandera la iniciativa en muchas negociaciones de paz, siendo reconocidos como un país tolerante con capacidad de negociación y se ofrece como mediador en gran cantidad de conflictos.

En nuestra vida cotidiana podemos utilizar esta capacidad y actitud ante la vida para afrontar nuestros problemas diarios, aplicarlos en los conflictos laborales y extenderlo a otras áreas de nuestro entorno.

Esto es exactamente lo que nuestro equipo realiza en su hacer cotidiano de mediación legal para solucionar los conflictos que se nos plantean tales como:
Desahucios, deudas, impagos de alquileres, recuperación de viviendas, negociación en conflictos inmobiliarios, incumplimientos de contratos, resolución de contratos de compraventas con promotoras e inmobiliarias, insolvencias y quiebras en constructoras y mucho mas..

Nuestro enfoque: mediar; Nuestra estrategia: negociar; Nuestro objetivo: solucionar es nuestro signo distintivo: Por ello si desea que le asesoremos en su caso y le ayudemos ante la dificultad de su conflicto, no dude en contactarnos a través del email info@mediadordeconflictos.com

Este artículo ha sido redactado por Silvia Velasco Navarro Responsable de Comunicación de http://www.mediadordeconflictos.com

Mediadores en conflictos de Alquiler: Lugar de encuentro legal entre propietarios e inquilinos

2010-03-02T11:27:00.008+01:00

Nota de Prensa. Marzo de 2010.

La mediación se ha puesto de moda como principio de resolución de conflictos desde que ha comenzado el año nuevo, con la noticia del Anteproyecto de Ley sobre Mediación y Arbitraje; La figura del mediador salta a un nuevo escenario legal y económico.

Tras 3 años de asesoramiento legal e inmobiliario el equipo de alquileresbenalmadena.com ha decidido tomar las riendas de la mediación como alternativa real y eficaz dado el gran número de desahucios y conflictos aumentados por la crisis. Su Gerente Silvia Velasco nos explica las ventajas del sistema:

“En 2007 comenzamos la andadura de nuestra asesoría y nuestros clientes principalmente nos solicitaban servicios de contratos de alquiler, mantenimiento de propiedades, gestión de propiedades, venta y alquiler, hasta el frenazo en seco de las ventas. En ese momento los propietarios se ven agobiados por las altas cuotas hipotecarias, conflictos de alquileres y problemas financieros, problemas con entrega de llaves y promotoras en quiebra.

Ante este panorama, el Departamento Jurídico comenzó a tener “overbooking” legal y contencioso de todo tipo. Ya no éramos una consultoría normal, nos convertimos en un despacho jurídico con problemas legales graves, por lo que tomamos a final de 2009 diversas decisiones importantes:

1.-Ampliar el equipo jurídico con especialistas (abogados) en conflictos financieros

2.-Orientar nuestro plan de marketing hacia un público más amplio , con demanda de conflictos inmobiliarios en general

3.-Presentarnos en sociedad con un nuevo Blog corporativo que orientara a los clientes que viven un conflicto con naturalidad , sin traumas.

4.-Gestionar todo el proceso On line, haciendo más económico, rápido y eficiente el servicio final a los clientes

5.- Ejercitar la Prevención de los conflictos a través de nuestro Departamento Jurídico, que tratará de blindar al propietario de los futuros conflictos que se planteen.

El principal motivo por el cual nos sentimos muy identificados con este rumbo es la grave situación de miles de familias que ven como sus ahorros invertidos en el sector Inmobiliario y se ven obligados a alquilar por diversos motivos , necesitando sin duda el máximo de garantías".

Silvia Velasco detalla los motivos de su empeño : "Yo sufrí las consecuencias de un “Mal Inquilino ”en 2007 , como consecuencia de la situación inmobiliaria alquilé mi adosado para hacer frente a la hipoteca y tras 10 meses la familia inglesa (Inquilinos) se marcharon antes de tiempo, destrozando toda la casa y dejando la vivienda en un estado lamentable. Cuando reaccioné ya se habían marchado a su país y no pude recuperar la cantidad de 5.400€ ,asumiendo perderlo sin otra opción que el derecho al pataleo. Desde aquel entonces, he gestionado con distintas organizaciones y aseguradoras diferentes opciones viables y seguras en aras de proteger a aquellas familias que temen alquilar por los riesgos que conlleva".

Por estar razón el equipo de Mediadordeconflictos.com ha colgado en internet el Blog http://www.todosobrealquiler.blogspot.com/ y como consecuencia de los cambios del mercado inmobiliario ha decidido formarse al más alto nivel (criminología, arbitraje, mediación) para poder ofrecer el mejor asesoramiento de calidad . Devolver la tranquilidad a nuestros clientes, recuperando sus propiedades nos llena y motiva cada día, en 2009 hemos recuperado satisfactoriamente el 90% de las viviendas y locales sin ir al juzgado, todo un logro, añade Silvia Velasco.

La firma Pone a su disposición todos los medios para recuperar la propiedad por la vía de la mediación, negociación, conciliación y si no fuese posible esta opción , actuando de forma contundente ante los tribunales, presentando demanda de desahucio bajo la nueva normativa legal del Desahucio Express que acorta los plazos de lanzamiento para el inquilino moroso.
Para mayor información puede contactar a traves del mail:
info@mediadordeconflictos.com. Movil de contacto 692645174

www.mediadordeconflictos.com

La Nueva Ley de Mediacion

2010-02-23T13:56:00.004+01:00

Nota de prensa del Consejo de Ministros del pasado viernes 19 de Febrero:

El Gobierno potenciará la Mediacion de Conflictos a traves del Anteproyecto de Ley de Mediacion y Arbitraje.

Estamos de enhorabuena para aquellos profesionales que llevamos mucho tiempo reclamando una alternativa eficaz (ambito extrajudicial) para resolver conflictos derivados de temas como el Arrendamiento. Se esperaba desde hacia tiempo y desde diferentes organismos (CGPJ y entidades dedicadas al arbitraje) soluciones por parte del Ministerio de Justicia y este viernes la noticia se hizo eco en todos los medios.

En realidad se han presentado al mismo tiempo 3 anteproyectos, enmarcadas en el Plan de Modernizacion de la Justicia 2009-2010 y en la estrategia de Economia Sostenible. Es obvio que los juzgados llevan mucho tiempo con una gran carga de trabajo, incrementados por la crisis economica y ante el aumento de impagos y conflictos.

¿Sera ésta la solucion a los problemas y conflictos diarios entre ciudadanos?

Pues estas iniciativas primeramente deberán ser estudiadas, aprobadas e implementadas y necesitarán de algun tiempo hasta que podamos realizar estadisticas reales de su eficacia. pero el simple hecho de plasmarse en leyes y llevarlas a la practica suponen un esfuerzo por parte de nuestros legisladores y animan a sectores como el del arrendamiento muy perjudicados por los incumplimientos constantes, ya que es sabido que la LAU de 1994 queda obsoleta , cierto es que corren nuevos tiempos para el alquiler de hoy en dia.

Nosotros defendemos sobre todo la mediacion y la negociacion desde un principio por las ventajas que para el ciudadano de a pie supone en ahorro de costes y rapidez en la solucion a los conflictos y ahora se pone de manifiesto con la presentación que el Ministro de Jusiticia realizó dias atras.

¿Cuales son las principales caracteristicas de la Ley de Mediación?

Según fuentes del Ministerio de Justicia las principales
caracteristicas son:
Se establece para asuntos civiles y mercantiles en conflictos
nacionales o transfronterizos. Se excluyen expresamente la mediacion laboral,
penal y en materia de consumo.
Las instituciones y servicios de mediación establecidas o reconocidas por
las diversas Administraciones podrán asumir las funciones de mediación.
Someterse a la mediación será voluntario, excepto en los procesos de
reclamación cantidades inferiores a 6.000€, en los que se exigirá haber iniciado
el proceso a través de una sesión informativa gratuita, como requisito previo
para acudir a los tribunales.
Nadie estará obligado a concluir un acuerdo ni a mantenerse en el
procedimiento de mediación.
La solicitud de inicio de la mediación interrumpe la prescripción o
caducidad de acciones judiciales.
El procedimiento garantiza la confidencialidad y la imparcialidad del
mediador entre las partes, sin que éste pueda imponer solución o medida concreta
alguna.
Se fija un plazo máximo para la mediación de dos meses ampliable a otro
más.
Estatuto de la persona mediadora:
Para dar garantías de profesionalidad y calidad a la actividad, se regula un
estatuto mínimo de la persona mediadora, con las siguientes condiciones para
ejercer como tal:
Tener un seguro de responsabilidad civil
Estar inscrito en un registro público y de información gratuita para los
ciudadanos.
Se regulan también los derechos y deberes de la personas mediadoras y el de
los servicios e instituciones de mediación, que igualmente deberán inscribirse
en el registro.
La Ley potencia además la mediación a través de medios electronicos, en la
medida en que se insta a su uso y se establece como preferente.

En nuestro Blog apoyamos y aplaudimos estas nuevas iniciativas , por el bien comun de todos (propietarios e inquilinos) esperando que finalmente el alquiler sea un ambito protegido y se convierta en una alternativa segura para todos.

LA LLEGADA DEL DESAHUCIO EXPRESS

2010-02-01T16:45:00.004+01:00

El 24 de diciembre ha entrado en vigor la ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los edificios despues de que el pasado 22 de octubre el Senado aprobara esta iniciativa , lo cual augura un avance importante en el fomento del alquiler en nuestro país.

¿Qué aportan estas nuevas medidas al arrendador?

Según el nuevo proyecto de ley en cuanto a la LAU la principal mejora es la ampliación de los supuestos en los que no procede la prorroga obligatoria del contrato de alquiler, al añadir la posibilidad de que el propietario pueda disponer de la vivienda si la necesita para sus hijos, sus padres y su pareja en el caso de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

¿SE PODRÁN AGILIZAR LOS TRAMITES DEL DESAHUCIO CON LA NUEVA LEY?

Pues en este proyecto de ley se contempla una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, suprimiendo trámites y reduciendo los plazos en los procedimientos y tramitando los desahucios y reclamaciones de rentas en Juicio Verbal.
Al mismo tiempo se incluye la posibilidad de llegar a pactos entre arrendador y arrendatario durante todo el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Si este pacto no se cumple habrá posibilidad de iniciar un procedimiento de desahucio en un plazo máximo de 15 días.

Si el alquiler es el gran protagonista ¿Por qué ha sido la asignatura pendiente?

Nuestra cultura mediterránea de compra versus alquiler , la lentitud en la aprobación de nuevas modificaciones sobre una Ley de arrendamientos urbana, y la falta de consenso de los distintos organismos competentes en materia de vivienda ha ensombrecido este sistema que ahora resurge con grandes iniciativas como alternativa definitiva ante la nueva sociedad que se presenta.

¿Cuáles son los indicadores positivos del alquiler actual además de los cambios legislativos?

-El Gobierno tiene previsto elevar la desgravación por alquiler a los arrendadores en el impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) desde el 50% al 60%, según fuentes del ministerio de la vivienda.

-Las grandes empresas y la Banca venden sus activos (locales y oficinas) los alquilan con opción a compra para conseguir liquidez, el mercado terciario esta dando la razón al alquiler.

-Ayudas y subvenciones al arrendador y arrendatario en las políticas de fomento de alquiler a través del ministerio de la vivienda. Este punto tiene sus detractores pero lo comentaremos con más detalle más adelante cuando se arrojen las cifras definitivas del ministerio en cuestión.

-Promotores y Constructores se ayudan con este sistema para sacar al mercado el stock de viviendas sin vender aliviando las enormes cargas financieras e hipotecarias en sus promociones.

-Gran movilidad laboral de empleo derivada de la crisis actual, lo cual hace rotar el alquiler no solo de vivienda habitual sino el temporal por motivos de estudios o trabajo.

-Internet y redes sociales (facebook, twitter..)como medio de contacto entre propietarios e inquilinos sin intermediarios finales, abaratando los precios de rentas y honorarios por el servicio de alquiler.

La oferta de alquiler se ha consolidado dentro de este año y seguirá aumentando en el 2010 y 2011. El segundo protagonista es el alquiler con opción a compra como siguiente paso a la normalización inmobiliaria de un sector bastante castigado.

No debemos olvidar que a pesar de todas las mejoras jurídicas y fiscales del alquiler, no debe bajarse la guardia a la hora de elegir el inquilino ideal o la vivienda mas adecuada a cada necesidad, estudiando con todo detalle las garantías económicas para asegurar un arrendamiento seguro. Las situaciones de morosidad siguen aumentando cada día, por ello se deben utilizar todos los mecanismos a nuestro alcance para evitar conflictos e impagos.

Según un estudio de la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (Arrenta), la mayoría de los procuradores consultados (el 67%) cree que la situación actual no variará con la nueva ley, en tanto que el 22% se muestra escéptico y sólo el 2% opina que mejorará.

LOS EXTRANJEROS SE MARCHAN POR LA CRISIS O ALQUILAN SUS PROPIEDADES EN LA COSTA

2010-02-01T16:42:00.001+01:00

Ahora miles y miles de propiedades están vacías, sin dueños ni moradores y es entonces cuando muchos se plantean la necesidad de sacarle partido a esas viviendas. Entonces comienza lo que se denomina el turismo pirata, para las asociaciones de hoteleros y organismos que regulan la actividad hotelera entienden que se realiza la competencia desleal al ofrecer alquileres “no autorizado” que bien dirigidos por agencias o portales Web internacionales reducen el turismo habitual que utilizan los cauces habituales (reservas hoteleras y apartoteles autorizados). tanto los técnicos del ministerio que dirige Beatriz Corredor, como fuentes del sector calculan que existen cerca de un millón de residencias en esta situación.

En cada comunidad autónoma se regula de distinta forma y con la crisis, este año 2009 se ha notado una bajada considerable de reservas en hoteles y muchos turistas extranjeros utilizan esta formula a compatriotas para conseguir unas vacaciones más económicas.

Según las autoridades españolas, hay más de 135.000 residentes del Reino Unido en España y la mayoría viven en la Costa del Sol y en la Costa Blanca. Trabajadores inmigrantes y jubilados eran los principales compradores extranjeros pero no se han salvado de la crisis. El número de viviendas adquiridas por ambos grupos ha disminuido drásticamente. A finales de 2008 la compra de residencia de este grupo social era de un 74% menos que en años anteriores, siendo 2006 cuando se adquirieron mayor numero de propiedades por extranjeros.
El caso de Levante y Baleares es un “desmadre total”, explican a ECD fuente de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT). No obstante, esta situación no se da sólo en sitios turísticos sino también en ciudades como Madrid, Barcelona o Sevilla, concretan desde la patronal turística. "

Las autoridades locales son conscientes de esta realidad y algunas ciudades, como Barcelona están trabajando en la puesta en marcha de mecanismos legales que atajen el problema.
En muchas ocasiones los propietarios extranjeros carecen de información de cómo realizar ese alquiler “sin control” pues desconocen nuestras leyes y decretos sobre el tema. La facilidad de colgar una propiedad en Internet y una forma de pago segura en portales internacionales de reconocido prestigio hacen que miles de propietarios se sirvan de este método para conseguir unos ingresos extras no solo en verano sino en temporadas invernales que es cuando muchos ciudadanos del norte de Europa visitan nuestra costa mediterránea buscando nuestro sol y calidad de vida.
No todo el mundo tiene la misma opinión al respecto, pues el arrendamiento de propiedades se regula desde hace décadas y el alquiler es legal siempre y cuando se incluyan como ingresos o rendimientos en la Declaración de Renta.
Esta sigue siendo una asignatura pendiente para la mayoría de arrendadores a pesar de las deducciones que se contemplan según la edad y circunstancias del inquilino; no es así en los alquileres vacacionales y sigue siendo motivo de polémica hoy en día por la falta de control e incentivos a estos últimos.
Por nuestra parte debemos asesorar tanto al arrendador o propietario como al turista o inquilino de cuales son sus derechos y obligaciones según nuestra legislación. También asesorarles del peligro que conlleva un arrendamiento aunque sea por corta temporada de sus propiedades que poseen actualmente, ya que los estudios sobre morosidad indican que han aumentado considerablemente los desahucios e impagos por alquiler en 2009.
Por ese motivo PARAGON ADVANCE ESPAÑA trata de concienciar de la necesidad a los propietarios no solo británicos sino a todos en general de la importancia de realizar una correcta gestión a través de las Garantías de Protección de alquiler. Este sistema ya utilizado durante años en el Reino Unido y desde hace algo más de 2 años en España, esta basado en el alquiler seguro y responsable, es bueno para todas las partes y muchos organismos avalan esta opinión como Aeade ( ASOCIACION EUROPEA DE ARBITRAJE) y Arrenta Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda.
Toda la información necesaria sobre este sistema se puede descargar en la pagina Web www.arrenta.es y www.paragonadvance.es pues está pensada para un público internacional que posea propiedades en cualquier parte del país, bien sea como vivienda habitual, vacacional o incluso para alquiler compartido (habitaciones) y locales comerciales. La seguridad esta garantizada.

ALQUILER DE HAB ITACIONES O BED AND BREAKFAST

2010-02-01T16:37:00.002+01:00

Una opción que empieza a ser usual es la de tratar se obtener rendimientos del propio patrimonio inmobiliario, de los activos que se posean, incluida la propia vivienda. La fórmula para obtener así ingresos extras regulares es la de admitir huéspedes, bien sean estudiantes o personas desplazadas de su lugar de residencia, casi siempre por motivos de trabajo. Dentro de estas prácticas, una que empieza a extenderse tímidamente en nuestro país es la del denominado Bed and Breakfast, costumbre importada de las islas británicas y ya común en media Europa y en EE.UU.
El Bed and Breakfast consiste en ofrecer habitación y desayuno a huéspedes ocasionales, en la propia vivienda, dentro de un ambiente familiar y hogareño, a medio camino entre el negocio, el intercambio cultural y la hospitalidad. Para poder ofertar en nuestra vivienda Bed and Breakfast es necesario disponer de, al menos, una habitación libre y un cuarto de baño extra que podamos reservar al uso de los visitantes, al menos durante algunas horas al día. Ni que decir tiene que para poder obtener ingresos extras mediante una fórmula parecida a esta opción es imprescindible que nuestra vivienda goce de cierta amplitud. Nada de estudios, apartamentos pequeños o minipisos sin espacio suficiente.
Si decidimos ofrecer Bed and Breakfast para obtener ingresos adicionales, tendremos que tomar en consideración que nuestros precios habrán de ser asequibles y competitivos, muy por debajo de lo que podría ser la tarifa de un hotel de 2 ó 3 estrellas. Estos precios habrán de ser ventajosos para los visitantes, pero también a nosotros podrán resultarnos interesantes, si conseguimos tener la habitación ocupada muchos días al año, o al menos en períodos vacacionales. Ni que decir tiene que Internet es el mejor soporte y entorno para ofertar este servicio a posibles visitantes procedentes de otros países.

¿Quiénes ofrecen este tipo de servicios?

Muy atrás queda la imagen de una viuda o una familia que alquila las habitaciones de su hogar, con derecho a cocina y baño, a trabajadores llegados de fuera o jóvenes estudiantes como ayuda para su maltrecha economía doméstica.
El nuevo arrendador hoy en dia puede ser cualquier ciudadano que agobiad por el aumento en las cuotas de su hipoteca se vea obligado a arrendar habitaciones de su propiedad habitual o de segunda residencia como otra forma de aumentar los ingresos sin tener que hacer más horas extras de trabajo.

En muchos hogares es posible que dispongamos de una habitación de invitados o que se utilice para trastos y de almacén. Una habitación que podemos acondicionar y preparar para recibir huéspedes.
Habrá otras casas que no haya esta opción porque sea imposible por espacio pero sobre todo en casas de personas mayores que los hijos se hayan independizado puede suponer no sólo una ayuda económica sino también una forma de tener un poco de compañía y evitar la soledad.

¿Cuáles son los clientes o inquilinos habituales de este tipo de alquiler?
Según un estudio realizado por idealista.com el perfil de usuario de este tipo de alquiler no es solamente el estudiante, también existen trabajadores profesionales mileuristas que si no tienen pareja no pueden acceder a una vivienda en alquiler para ellos solos, ni mucho menos al mercado de venta, extranjeros y divorciadas o separadas que no tienen otra opción que compartir una vez han abandonado el domicilio conyugal. En este mismo sector se ubican los solteros que tienen trabajo fijo pero que no pueden hacer frente al pago de un alquiler individual. Constituyen casi el 20% de los inquilinos y la mayoría de ellos están en una franja de edad de entre los 25 y 35 años.
¿Tienen los mismos derechos los inquilinos que comparten piso dentro de una misma vivienda?

En el alquiler de habitaciones se dan diferentes modalidades, pues no se establecen los mismos derechos si se trata de un piso compartido por diferentes inquilinos que si se arrienda una habitación en una vivienda donde reside el propietario.

Los derechos en el alquiler de habitaciones varían en virtud de la fórmula escogida. El piso compartido por lo general incluye el alquiler de la habitación y el uso de las zonas comunes (cocina, baño, pasillos y salón). En este caso el contrato con el propietario de la vivienda puede efectuarse a través de un único titular, que asumirá la responsabilidad sobre el mismo y estará pendiente de recoger las cuotas mensuales del resto de los inquilinos, o bien pueden establecerse tantos contratos como habitaciones se alquilen en el piso, de forma individual y acordando las cláusulas oportunas entre las diferentes partes. Una tercera fórmula consiste en que el contrato recoja la identidad de todos los arrendatarios, de forma que frente a posibles impagos, el propietario podrá reclamarlos a los inquilinos restantes.

Con independencia del tipo de modalidad contractual escogida es imprescindible que se contemplen todos tus derechos en el contrato, de forma que posteriormente no pueda haber dudas acerca de si puedes hacer uso de unas u otras estancias. En el piso compartido, el alquiler de habitaciones implica habitualmente la utilización de las áreas comunes, pero es conveniente que así aparezca en el documento, acordando todas las cláusulas oportunas, como la posibilidad de usar los armarios y el mobiliario ubicado en las mismas. No sería la primera vez que un arrendador impide a sus inquilinos guardar objetos en los cajones de los muebles del salón porque no está especificado en el contrato. Por eso, debes dejar todas estas cuestiones claras con el propietario, de palabra y por escrito, para que no surjan problemas posteriores.

¿Se pueden garantizar este tipo de arrendamientos?

Paragon Advance España ofrece su garantía de protección de alquiler (incluyendo Desahucio express / arbitraje de AEADE) también para pisos compartidos y alquiler de habitaciones o Bed & Breakfast (a un precio razonable). “, de esta manera se sigue apoyando aun más a los propietarios que desean sacar al mercado sus propiedades bajo esta formula.

RECLAMACIONES EN LA ENTREGA DE LLAVES DE VIVIENDAS

2010-02-01T16:36:00.002+01:00

La Constitución, en su artículo 47, establece el derecho de cualquier ciudadano a "disfrutar de una vivienda digna y adecuada", aunque resulte de difícil ejercicio en la actualidad, cuando adquirir una casa o piso 'digno' resulte complicado para la mayoría de españoles. En lo que respecta al acabado de las viviendas y para prevenir malas actuaciones por parte de los constructores e inmobiliarias, el Real Decreto 515/89 indica que "la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas, debe ajustarse a las verdaderas características" de los inmuebles ofertados.
Además, la ley exige al promotor la entrega gratuita de la denominada memoria de calidades. Una vez finalizada la construcción, el comprador debe comprobar que el resultado final se ajuste a lo acordado en la memoria ya que, de lo contrario, las reclamaciones formuladas mucho después de la toma de posesión tienen más probabilidades de quedar sin efecto. El Código Civil establece un plazo máximo de seis meses para reclamar por defectos no visibles.

Cabe señalar que la Junta de Andalucia elaboró el decreto 218/2005 sobre información al consumidor en la compraventa y alquiler de viviendas. Este decreto obliga a promotores , intermediarios y arrendatarios de viviendas a poner a disposición del público los datos del inmueble y las condiciones económicas de la oferta de forma exhaustiva.

La importancia de la Memoria de Calidades:

La memoria de calidades está considerada uno de los principales instrumentos de garantía para aquellos que adquieren una vivienda sobre plano. Una situación que conlleva para el comprador un grave riesgo al desconocer el resultado final de la obra. En este sentido, la ley reconoce al promotor la obligación de entregar una copia gratuita, que incluya todos los materiales técnicos a utilizar, tanto a quienes se interesen por las características de los pisos como a quienes se decidan a adquirirlos. Resulta, además, de obligado cumplimiento para el Constructor, que sólo puede sustituir los materiales indicados con el consentimiento expreso del titular de la vivienda. Compruebe, una vez finalizada la obra, que el resultado final se ajusta a lo acordado en la memoria.

La Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios establece como un derecho básico de éstos "la información correcta sobre los diferentes productos o servicios". En especial, cuando se trata de la adquisición o arrendamiento de una vivienda."Más del 90 por ciento de las casas de nueva construcción se adquieren antes de ponerse la primera piedra. En consecuencia, los riesgos que corre el adquiriente son mayores, puesto que es un bien que aún no existe", alertan desde el Consejo General del Notariado.

Ante esta situación, es necesario agudizar todos los sentidos a la hora de comprar una casa sobre plano y no dejarse llevar por suculentas ofertas que ofrecen viviendas a un precio menor que el resto, pero que pueden derivar en el uso de materiales de baja calidad.

También es importante indagar sobre la trayectoria de la constructora o promotor al que se va a adquirir la vivienda y reconocer, a ser posible, su solvencia. "Las grandes empresas o las pequeñas acreditadas suelen tener mayores y mejores garantías en cualquier caso", destaca un responsable del Consejo.

El caso es que el descontento existe y el comprador está en su derecho de reclamar, máxime si se tiene en cuenta que la memoria de calidades, al formar parte del contrato, es de obligado cumplimiento para el promotor, que sólo puede sustituir unos materiales por otros con el consentimiento expreso del propietario del piso. "Es necesario contar con la conformidad del consumidor, siempre debe conocer y autorizar el cambio", además, en caso de que se dé esta situación "se debe abonar al interesado la diferencia si los materiales empleados son de calidad más baja".
Si pese a todo, se produjeran alteraciones en lo estipulado en la memoria de calidades, es momento de reclamar y exigir lo pactado, teniendo en cuenta que sólo se puede exigir jurídicamente, ante los tribunales, cuando se entregue la vivienda y los materiales empleados no se correspondan con los acordados.

¿Cómo se realiza la reclamación y dónde acudir?

En estas situaciones , las asociaciones de consumo constituyen el primer peldaño, puesto que es en ellas donde se presenta la primera reclamación. Ésta puede solicitar una compensación monetaria al promotor por daños y perjuicios o exigir que cumpla con lo pactado. A partir de ese momento, la asociación representa al consumidor, contacta con la otra parte e intenta llegar a un acuerdo extrajudicial que, de alcanzarse, pone fin al conflicto. En caso contrario, si el problema incumple la normativa en materia de consumo, el hecho debe ser sancionado ante la Administración, que determinará la sanción correspondiente, independientemente de la indemnización por daños y perjuicios.
Recomendaciones en la entrega de llaves:
1.- El consumidor debe tener especial cuidado con aquellos contratos en los que, mediante cláusula, se especifique la posibilidad de sustituir los materiales "por otros de calidad similar", ya que no siempre esto será así y la calidad puede resultar mucho más baja si no se tienen conocimientos sobre esta materia.
2.- Las citadas "previsiones", que aluden a motivos legales o técnicos -como que el producto empleado deje de fabricarse- para proceder al cambio, pueden suponer para el consumidor un importante contratiempo y, en ningún caso, puede ser de tal importancia que el comprador adquiera una vivienda distinta de la que contrató.
3. -Para evitar situaciones desagradables, la FUCI (Federación de Usuarios y Consumidores Independientes ) recomienda al interesado revisar la memoria de calidades antes de firmarla y exigir un importante nivel de detalle. Al mismo tiempo, debe tener en cuenta que, según establece el Código Civil, dispone de seis meses para reclamar por defectos que no son visibles.

POR FIN LLEGA LA HORA DEL ALQUILER CON OPCION A COMPRA

2010-02-01T16:29:00.002+01:00

LOS PROMOTORES SACAN SU STOCK DE VIVIENDAS AL MERCADO.

Sociedades Inmobiliarias, Constructoras, Promotoras y dentro de poco la Banca española se suma a esta iniciativa de ALQUILER CON OPCION A COMPRA con todas las ventajas que conlleva para el futuro comprador de viviendas, para entonces se presume una mejora en la actual restricción crediticia que impide en la actualidad conseguir prestamos hipotecarios para la tradicional compra de viviendas.
La principal ventaja para las empresas del sector que se dedican a esta actividad es que permite diversificar los ingresos sobre unas bases más estables que los ingresos “volátiles” de la promoción” según definen algunos expertos en el periódico “Su vivienda de el Mundo” (Gregorio Izquierdo)
Por otra parte con el alquiler se asegura participar en la más probable revalorización a largo plazo de los inmovilizados arrendados y una vez salvadas sus limitaciones y contingencias fiscales, en algunos casos se podrá llegar a disfrutar de los tipos reducidos de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
También es cierto que existen aun inconvenientes en este sistema y en el tradicional alquiler (habitual, corta temporada o alquiler con opción a compra) pero según ultimas publicaciones en esta primavera el gobierno está estudiando la posibilidad de reducir el tipo impositivo del IVA del 16% actual en el ALQUILER CON OPCION A COMPRA por el del 7%, lo cual ayudaría a las promotoras y constructoras a facilitarles ,aliviando al futuro comprador e inquilino, una presión fiscal innecesaria.

¿ES REALMENTE UNA SOLUCION A LA CRISIS ACTUAL INMOBILIARIA?

Si bien es cierto que el camino es acertado, aun quedan dudas sobre si es un medio o fin (en realidad, las empresas del sector de la construcción desean aliviar su stock de viviendas a la larga, ya que esto no formaba parte de sus ideas iniciales de negocio) pero dadas las circunstancias como dice el refrán “a grandes males grandes remedios” si puede ayudarles en momentos de dificultades económicas. La postura del gobierno en este sentido es la de fomentar el alquiler y el alquiler con Opción a Compra en el PLAN DE VIVIENDA Y REHABILITACION 2009-2012, contemplando el régimen de arrendamiento de la vivienda protegida durante 10 años.
Cabe decir que el ALQUILER CON OPCION A COMPRA ya estaba desarrollado en algunos planes regionales anteriores al PERV como los de la Comunidad de Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana, pero es ahora cuando toma impulso definitivo.
En el último estudio realizado por la sociedad de Tasación TINSA se cifraban en 930.000 las viviendas sin vender, pudiendo aumentar hasta 1.500.000 unidades en este año, lo cual obliga a las empresas del sector a sacar al mercado una innumerable cantidad de viviendas que están inmovilizadas, estas iniciativas están siendo apoyadas por las asociaciones de promotores y constructores de toda España, solicitando del gobierno, eso si, políticas de ayuda en la financiación adicional para hacer frente a los cambios en los próximos años, como forma de recuperar las inversiones realizadas.

¿SE ESTA IMPULSANDO ESTA MODALIDAD EN LOS MEDIOS?

Desde la Televisión, prensa escrita y por supuesto a través de portales nuevos en Internet como www.alquilacompra.es o www.mealquilan.com y portales inmobiliarios ya consolidados como www.idealista.com www.enalquiler.com y www.pisos.com se están fomentando esta modalidad de Alquiler con Opción a compra. Se exponen propiedades tanto de particulares como de inversores y por supuesto el mayor numero lo representan los Constructores y Promotores, siendo estos últimos los mayores competidores de los particulares o inversores tradicionales por la oferta tan variada, atractiva que ofrecen a sus clientes (viviendas nuevas, amuebladas y equipadas con todo detalle y condiciones económicas de acceso muy llamativas para los potenciales clientes).

¿SE PUEDE ASEGURAR LA INCERTIDUMBRE DE LOS IMPAGOS DE RENTAS EN LOS ALQUILERES?

No cabe duda que el principal handicap para el promotor y constructor es la inseguridad jurídica que genera la anticuada ley de arrendamientos urbanos (LAU) que a pesar de sus pequeñas modificaciones, aun no ha conseguido mejorar la situación de desamparo a la hora de los desahucios y recuperación de llaves y/o cantidades endeudadas dentro del marco legislativo de los contratos de arrendamiento.

Por ello PARAGON ADVANCE ESPAÑA en colaboración con AEADE y el Producto ARRENTA TOTAL, inicia una campaña nacional para concienciar al sector de la importancia de la utilización de GARANTIAS DE PROTECCION DE ALQUILER Y GASTOS LEGALES. Se pretende por un lado dinamizar un sector en auge con toda la seguridad jurídica y garantías, por otra parte, aliviar los costosos gastos legales (abogados y procuradores) en caso de litigio o demanda de desahucio o cantidades pendientes.
El arbitraje es el sistema más eficaz en la actualidad para agilizar los desahucios y evitar morosidad, las ultimas cifras lo demuestran de la misma forma que entidades y asociaciones están fomentando este sistema como apoyo definitivo y necesario a los Promotores y Constructores que ponen sus viviendas en un mercado tan peculiar como es el mercado inmobiliario español.

En otros países como Reino Unido ya aplicaban desde hacía años esta formula del arbitraje y las Garantías de Protección , llegandose a más de 13.000 desahucios por este sistema, pero ha sido su implantación hace 2 años en España y el tirón inmobiliario del arrendamiento finalmente lo que ha hecho emerger una formula que apuesta fuerte por la continuidad del alquiler como una iniciativa segura y no como algo pasajero dentro de la actividad inmobiliaria.

ALTERNATIVAS ACTUALES AL AVAL BANCARIO EN EL MUNDO DEL ALQUILER

2010-02-01T16:18:00.001+01:00

Para comenzar vamos a aclarar algunas dudas sobre la definición de un Aval Bancario:
Un aval es una garantía bancaria. Su misión es demostrar al banco que, aunque el titular del crédito no constituya suficiente garantía para la concesión del crédito, hay un k.o.-titular que responde por el titular y se compromete a pagar la cantidad que éste haya dejado de abonar, cuando esto ocurriera.
Los avales son un contrato público es decir se firman ante notario. Lo habitual es que el trámite se efectúe a través del notario del propio banco o caja. Otra posibilidad es que se realice desde el despacho del notario, aunque dependerá de la entidad financiera y del cliente. Cuando se trata de avalar un crédito hipotecario, se firma en la entidad bancaria.
Hay dos tipos de avales: los emitidos por personas físicas (avales personales) y los bancarios, cuando quien se compromete a pagar la deuda es una entidad financiera.
Los avales bancarios son más utilizados por empresas (los bancos las avalan frente a terceros) y también, cada vez más, en contratos de arrendamiento de viviendas: el arrendador, temeroso de que el inquilino cometa algún impago, abandone la casa antes de lo acordado o ocasione desperfectos, solicita, además de la fianza, un aval bancario equivalente al alquiler de 4 ó 5 meses, o más.
¿Por qué los inquilinos no quieren hacer aval bancario?
• Porque el banco te avala, pero normalmente te avala con tu propio dinero, es decir, primero tiene que tener el monto del aval en el banco y luego te hace el aval.
• Porque es un dinero que se queda retenido y el inquilino no puede disponer de él: Aunque una persona tenga el dinero ahorrado que le piden, es arriesgado retenerlo en un aval y no poder utilizarlo. A todo el mundo le puede ocurrir una desgracia y necesitar dinero urgentemente.
• Porque el aval bancario les cuesta dinero

¿CUAL ES LA SOLUCION PARA EL PROPIETARIO SI EL INQUILINO NO PUEDE O DESEA REALIZAR UN AVAL?

De entrada no se debe rechazar a un inquilino que no desea realizar un aval bancario, en estos casos es importante realizar un estudio previo de la situación económica del arrendatario Si bien es cierto que cuando un ciudadano de la comunidad europea viaja libremente y decide establecerse en nuestro país resulta difícil indagar la situación que deja en su país de origen y averiguar la verdad no es tarea fácil.

¿QUE ALTERNATIVAS TIENE UN PROPIETARIO QUE DESEA ALQUILAR CON RAPIDEZ Y SEGURIDAD?

El sistema de referencias que PARAGON ADVANCE ESPAÑA utiliza en sus Garantías de Protección de Alquiler y Gastos legales resulta muy eficaz sobre todo cuando el Propietario necesita alquiler con rapidez y no puede esperar largos tramites de avales bancarios o tareas burocráticas tratando de averiguar el máximo de información sobre su futuro inquilino. Esta ardua tarea es realizada por un equipo de profesionales altamente cualificado que tiene consigue realizar un filtro exhaustivo una vez haya conseguido toda la información del Inquilino (48 horas desde que se recibe la documentación completa )
“Toda esta información junto a una labor de investigación más compleja se viene realizando desde hace 2 años en Paragon Advance España, que unido a los servicios ofrecidos por Arrenta, Asociación para el fomento del alquiler y acceso a la vivienda, se traduce en la realización diaria de decenas de referencias de inquilinos tanto españoles como extranjeros que desean establecerse en nuestro país.”