Consejos


¿Para qué sirven los seguros de protección de alquiler? 




De forma resumida se puede decir que cubren el pago de las cuotas mensuales ante impagos, la defensa jurídica y los desperfectos ocasionados por actos vandálicos del arrendatario

Las coberturas básicas de este tipo de pólizas se resumen en tres: el pago de las cuotas mensuales cuando el inquilino deja de abonarlas, la defensa jurídica y la protección contra actos vandálicos o desperfectos que se puedan producir contra el inmueble.


La cobertura principal y más valorada es que las aseguradoras se hacen cargo de las cuotas íntegras del alquiler pactado cuando el propietario se topa con un inquilino moroso que deja de abonar su cuantía. Por lo general el pago de las cuotas tiene un límite máximo de 12 meses para las viviendas y de seis para los locales. Eso sucede en las pólizas que ofrecen Arag, Mutua de Propietarios o Mapfre. Para esta aseguradora un año es un periodo de tiempo razonable con el fin de conseguir una orden de desahucio, con lo que el propietario quedaría libre para volver a alquilar el inmueble, disfrutar del mismo o venderlo.

Este tipo de seguros puede incluir también una franquicia, el pago de una determinada cantidad con anterioridad a que la aseguradora comience a pagar. En Arag y Mutua de Propietarios obligan al asegurado a pagar la primera mensualidad de renta impagada. Después, es la entidad la que corre con el importe total de las cuotas. En esta entidad, siempre que el arrendador haya iniciado las acciones judiciales de desahucio del inquilino, puede solicitar un adelanto por el total de las rentas impagadas hasta dicho momento y que excedan de la franquicia.
Por lo general, las compañías comienzan a pagar cuando reciben la declaración del impago. Su prestación finaliza el mismo mes en que el inquilino o arrendatario abone las rentas pendientes o reanude su pago, cuando se alcance el límite máximo de meses de renta garantizados o bien cuando el asegurado recupere efectivamente su vivienda o local. Es habitual que las pólizas incluyan una cláusula en la que manifiestan que el asegurado deberá reembolsar las mensualidades de renta percibidas si en algún momento le son devueltas por el inquilino, ya sea de forma extrajudicial o por una reclamación judicial favorable al propietario.
¿Tiene más ventajas el alquiler con arbitraje?

Las cifras sobre arrendamientos con arbitraje en los dos últimos años publicados por www.arrenta.es indican que cada vez más esta fórmula tiene una mayor aceptación por parte de propietarios y agencias inmobiliarias.
Si el casero toma la decisión de realizar un contrato de alquiler con  clausula de arbitraje y contratar al mismo tiempo una garantía de protección de alquiler con Arrenta y la compañía Paragon Advance España, puede conseguir una resolución más rápida ya que el laudo que se emite suele tardar alrededor de 25 días y por tanto si el inquilino acepta esta sentencia, el conflicto finaliza antes y se recupera la propiedad con mayor celeridad lista para ponerla en el mercado de alquiler. Esta opción incluye al igual que otras aseguradoras, impagos de rentas, daños vandálicos y cobertura de gastos de  abogados y procuradores.

Las  principales ventajas del arbitraje son las siguientes:


1. Brevedad: tres meses para dictar laudo frente a unos seis meses para dictar sentencia, sin contar con la cantidad de recursos que pudiere haber.
2. Reducción de costes: aún teniendo que pagar al árbitro e incluso sirviéndose de abogado en el arbitraje, resulta más económico que el proceso del Estado. Que con su vía de recursos encarece el procedimiento.
4. Especialidad: Los árbitros en materia arrendaticia como cualquier otra cuestión deben o pueden ser un especialista sobre la materia lo que es garantía de un final mas acertado. Mientras que el juez del Estado, que nadie niega su preparación, tiene que ver muchas materias que a veces le impiden especializarse

Daños al continente


Otra cobertura importante es la que asegura los deterioros inmobiliarios o el robo del continente de la vivienda o local causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo o malintencionados. No obstante, para que la aseguradora corra con los gastos ocasionados deberá constatar que el inquilino ha sido el causante de los mismos tras su desalojo o marcha. En ocasiones, también en este punto las aseguradoras imponen una franquicia que ronda los 300 euros. Abonarán por tanto los gastos causados a partir de esa cantidad, una vez realizada una evaluación y valoración de los destrozos o de los bienes robados. Esto sucede en las pólizas de Mutua de Propietarios y Arag.


Con el fin de hacer frente a los gastos de los destrozos, la aseguradora debe constatar que el inquilino ha sido el causante tras su desalojo o marcha

En cuanto a los daños al inmueble, las pólizas incluyen una serie de exclusiones. No cubrirán los deterioros causados por el uso y el desgaste paulatino, por defecto propio de los bienes, por vicio de construcción, por una defectuosa conservación o los daños o gastos de cualquier naturaleza ocasionados como consecuencia de pintadas, rascadas, arañazos, rayados, raspaduras, inscripciones y pegado de carteles. También quedan excluidas la rotura de cristales, espejos y lunas.



Defensa jurídica



Los seguros de alquiler cuentan, en general, con una cobertura que garantiza la defensa o reclamación de los derechos del asegurado, por vía judicial, en los conflictos directamente relacionados con el contrato de arrendamiento en vigor. Las aseguradoras corren con los gastos de los juicios de desahucio por falta de pago o por obras no consentidas cuando el asegurado sea demandante.

Las aseguradoras se responsabilizan de los gastos originados por los juicios de desahucio por falta de pago o por obras no consentidas


En el apartado de defensa jurídica, los seguros de alquiler cubren las tasas, derechos y costas judiciales derivadas de la tramitación de los procedimientos cubiertos, los honorarios y gastos de abogado, los derechos y suplidos del procurador (aunque sólo cuando su intervención sea preceptiva), los gastos notariales y de otorgamiento de poderes para pleitos, así como las actas, requerimientos y demás actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado. También están cubiertos los honorarios y gastos de peritos necesarios para evaluar los daños causados.
Este punto, sin embargo, también incluye excepciones. Con carácter general, no están cubiertas por la póliza las indemnizaciones y las multas o sanciones que se impongan al asegurado, tampoco los impuestos u otros pagos de carácter fiscal que deba presentar ante los organismos públicos.



¿Cuáles son las medidas que debe tomar un propietario antes de alquilar?



Las medidas existentes para dotar de garantías y proteger los derecho del arrendador frente al incumplimiento de las obligaciones de pago del inquilino, entre otras, pueden ser las siguientes:

  • La concertación de un seguro de daños y responsabilidad civil a los inquilinos.
  • La existencia de avales bancarios y/o inmobiliarios.
  • La inscripción del contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad y, obviamente, su pase por las Cámara de la Propiedad Urbana.
  • La comprobación de la situación de morosidad de los arrendatarios en el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM).



La devolución de la fianza en los arrendamientos





La fianza suele ser uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos.  Tal vez por ello es una de las cuestiones que puede dar mayores problemas para su devolución o retención.

La fianza se encuentra regulada en el título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994,de 24 de noviembre) que resulta de aplicación tanto a los arrendamientos de vivienda habitual como a los que son de uso distinto del de vivienda (local, temporada); si bien para éstos últimos la regulación contenida en la mencionada Ley es de carácter dispositivo (de modo que las partes pueden establecer cláusulas contrarias a lo dispuesto en la Ley), mientras que respecto de los primeros la regulación legal es imperativa (resulta obligatoria para las partes).


Concretamente el artículo 36 de esta norma señala que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálicoen cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Continua diciendo dicho artículo que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
Finaliza este artículo señalando que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
¿Para qué sirve la fianza?
La fianza opera como garantía para el arrendador, con el objeto de cubrir los posibles daños y desperfectos que el arrendatario pueda causar en la vivienda y que no sean consecuencia del uso habitual de la misma.
Por lo tanto, si a la entrega de la vivienda se comprueba la existencia de desperfectos, los gastos en que sea necesario incurrir para reparar dichos desperfectos serán descontados del importe de la fianza.  Si no hay desperfectos, se devolverá la totalidad de la fianza al arrendatario.
Ello significa que la fianza no puede utilizarse para el pago de la renta por parte del arrendatario, ni tan siquiera para compensar el pago de la renta del último mes. En efecto, no es correcto el proceder de muchos arrendatarios que pretenden dejar de pagar el último mes (o los dos últimos meses en el caso de locales de negocio) con cargo a la fianza. Este proceder puede ocasionar una gran desprotección del arrendador ya que dicho arrendatario aún no ha devuelto el inmueble, por lo que el propietario no sabe si cuando recupere las llaves el piso o local estará o no en malas condiciones.
¿Quién custodia la fianza?
Ahora bien, para comprender el verdadero alcance de la fianza hay que hacer referencia a la Disposición Transitoria Tercera de la misma ley que dice que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas sujetos a la presente Ley, depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración Autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato.
Al amparo de este precepto la mayoría de las comunidades autónomas han regulado este depósito y, de esta forma, la fianza ha venido a convertirse en una fuente atípica de ingresos para la Administración Autonómica. Quizá esta sea la mayor de las objeciones a este instituto. Conviene en este sentido citar a RAMS ALBESA1 cuando afirma que estos ingresos serán a la postre una nueva fuente de déficit público por los corrientes retrasos en la restitución de los depósitos y por la innecesaria burocracia que para su gestión acarrean.
(Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, dir. O´Callaghan Muñoz, Madrid 1995; p. 649)
Por lo tanto podemos decir que el depósito de la fianza en los contratos de arrendamiento genera dos tipos de relaciones jurídicas: una privada entre arrendatario y arrendador y una pública entre éste último y la Administración Autonómica de turno, relaciones paralelas de muy distinto alcance y contenido.
1) Además de la fianza metálica que prevé el Art. 36.1 LAU, el arrendador puede, en virtud del art. 36.5 del mismo cuerpo legal, exigir que el arrendatario garantice sus obligaciones contractuales por otras vías distintas (P.e.: aval bancario), sin que por ello tenga que depositar esas garantías complementarias a disposición de la Administración
2) Asimismo, y desde el punto de vista de la relación privada entre arrendador y arrendatario, sería válido el pacto en virtud del cual el primero libera al segundo del deber de prestar fianza.  Sin embargo tendrá siempre que depositar el importe señalado en el 36.1.
3) Pese a que el arrendatario tiene facultad para exigir la devolución de la fianza a la finalización del arriendo, no podrá dirigirse a la Administración para la devolución de la cantidad que en su día entregó al arrendador en concepto de fianza. Esto sólo puede hacerlo el arrendador.
4) También es posible establecer en el contrato fórmulas para actualizar el importe de la fianza una vez transcurridos los primeros cinco años de vigencia del mismo, sin que por ello se deba actualizar el depósito administrativo o se tenga derecho a solicitar una restitución parcial del mismo.
5) Otro punto de divergencia entre la fianza y el correlativo depósito administrativo es el referido a los intereses moratorios: mientras que el 36.4 establece que el interés legal se devengará transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, la Disposición Adicional Tercera afirma que la Administración estará obligada al pago del interés legal si pasa un mes desde la finalización del contrato.
¿Se puede revisar periódicamente la fianza?
Durante los primeros 5 años de arrendamiento, no.  A partir del quinto año, se actualizará cada vez que se prorrogue el arrendamiento. En este sentido, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente.
Si la duración inicial pactada del contrato es superior a 5 años, la actualización de la fianza se regirá por lo que hayan acordado las partes. A falta de pacto específico, la Ley entiende que lo que las partes hayan acordado para la actualización de la renta, es de aplicación también para la actualización de la fianza.
¿Se pueden exigir otras garantías al arrendatario?
Las partes tienen la posibilidad de pactar cualquier tipo de garantía adicional (además de la fianza en metálico) en relación con el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Ejemplo: hoy es bastante habitual exigir un aval que garantice el pago de las rentas equivalentes a un año de arrendamiento.
Devolución y retención de la fianza
El número 4 del artículo 36 señala que el arrendador deberá devolver al arrendatario la cantidad que resulte como saldo de la fianza, después de compensar el importe de los posibles desperfectos del piso o local, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, y que si no lo hiciera en tal término devengará el interés legal.
El problema, en la práctica, es el de la determinación concreta del saldo de la fianza y si este es líquido o no, ya que posiblemente la falta de devolución de la fianza por el arrendador se deba a que pretende imputar a la misma el importe de unos daños que se le hayan causado, con lo cual dicha situación justificaría que no se devenguen los intereses del artículo comentado (habría una falta de liquidez que impediría estimar estos intereses).
Fuente: Eurojuris España.
Qué reparaciones debe pagar el casero

De acuerdo al artículo 21.1 de la LAU de 1994: “”El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.”
Código Civil


Artículo 1563
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.


Artículo 1564


El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.”


LAU 1994


Artículo 28. Extinción del arrendamiento


El contrato de arrendamiento se extinguirá , además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”
Esto quiere decir que si la instalación de luz es viejísima y se tiene que cambiar porque se funden las bombillas o salta el automático, el casero debe asumir el gasto. Si los electrodomésticos dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa, el casero debe reponerlos. Si el inquilino lleva diez años viviendo en el piso, el casero debería pintarlo de nuevo o barnizar el suelo … hacer los arreglos necesarios para su mantenimiento.
2.- Qué reparaciones debe pagar el inquilino



De acuerdo al artículo 21.4 de la LAU de 1994: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”



Si el inquilino rompe un ventanal, se le cae la vajilla, no usa bien los electrodomésticos, destroza la tarima flotante con sus tacones … debe asumir el coste de su reparación o reposición. El inquilino debe pagar las pequeñas reparaciones de la nevera o la lavadora pero no sustituirlas cuando es más barato que arreglarlas. La frontera entre pequeña reparación (inquilino) y reparación de conservación o mantenimiento (casero), a veces es muy difusa y ahí empieza el conflicto entre las partes.
Las reparaciones pequeñas  son muy discutidas entre casero e inquilino. Es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos en perjuicio del inquilino o subarrendatario, se considerarán nulos en base a lo dicho en el artículo 6 de la LAU.

3.- Qué pasa si se necesita una reparación urgente


En el punto 3 del artículo 21 la LAU se indica que el inquilino “en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las [reparaciones] que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.


Y también se indica en el punto 2: “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.”
4.- Qué debe hacer un inquilino cuando necesite una reparación



Debe comunicarle al casero la avería de acuerdo a lo expuesto en el artículo 21.3 de la LAU: “El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.”



5.- Qué se debe hacer si el casero no asume las reparaciones que le corresponden



Lo primero: hay que negociar. Se debe hablar de forma reposada y tranquila con el casero para hacerle ver que debe asumir la reparación y que de esa forma está conservando la habitabilidad de la vivienda. Si no se consigue nada, se debe pasar a hacer todas las comunicaciones por escrito y de forma fehaciente. Lo mejor es enviar un burofax en el que se le pide la reparación y se le exige que asuma su coste de acuerdo a lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En el burofax se debe adjuntar también el informe del técnico en el que se detalla la reparación y da los argumentos necesarios para justificar que sea el casero quien deba hacer la reparación: antigüedad, infraestructura de la casa, mantenimiento del inmueble …

Si el casero no responde, el inquilino tiene argumento para pedir la resolución del contrato al casero en base a lo estipulado en el artículo 27.3.A: “El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.” Eso sí, si el casero no acepta al solicitud de resolución, el inquilino deberá acudir a los tribunales para argumentarla y el juez decidirá.