La primera novedad es la denominada "enervación de la acción". Supone que el inquilino moroso puede evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Si con carácter previo el dueño ha solicitado y exigido el pago (mediante carta por burofax o de manera notarial) y transcurre un plazo determinado sin que el inquilino atienda el requerimiento(dos meses con la normativa anterior, un mes con la nueva), el propietario podrá interponer la demanda sin posibilidad de que el inquilino pueda pagar y "enervar" la acción.
Si un propietario decide acudir al juzgado y demanda a un inquilino porque no abona las rentas (acción de desahucio por falta de pago), cuando el inquilino recibe la demanda, y hasta la fecha del juicio, puede pagar. Si decide hacerlo, habrá enervado la acción, el proceso quedará sin efecto y se reactivará el contrato de alquiler.
Pero si vuelve a impagar, será demandado y desahuciado sin posibilidad de poder enervar de nuevo la acción.
Otra posibilidad es que el propietario de la vivienda envíe un requerimiento o solicitud de pago extrajudicial (una carta por burofax) para indicar al inquilino que debe pagarle las cantidades correspondientes. Cuando éste reciba la carta puede pagar o no. Si paga la deuda, ya no cabe posibilidad de demandarle y habrá evitado el procedimiento judicial. Si no cumple, el dueño acudirá a los tribunales y le demandará. Cuando el inquilino reciba la demanda, no podrá evitar el procedimiento ni pretender pagar para archivar el proceso judicial y reactivar el contrato, puesto que se le ha requerido antes y no lo ha hecho. La antigua normativa establecía que el propietario debía esperar dos meses para que, una vez requerido el pago, se pudiera abonar. Pasado este tiempo podría demandar al inquilino en los tribunales. Con la nueva normativa el plazo se reduce a un mes, por lo que se agiliza este trámite.
Presentación de la demanda
Una vez superada la primera fase, el siguiente paso es presentar la demanda de desahucio por falta de pago. Puede ocurrir que el demandado acepte las pretensiones del arrendador (reconozca los hechos) y ambos lleguen a un acuerdo, que homologará el juez, para desalojar el inmueble en un determinado plazo. En el supuesto de no cumplirlo, este pacto quedará sin efecto y se expulsará al inquilino en el día y hora fijados en la citación, sin más trámite ni notificación. Con ello se evitan actuaciones por parte de inquilinos que tratan de prolongar al máximo la ocupación de la vivienda.
Otro aspecto de la nueva normativa que facilita la agilización del proceso de desahucio se refiere a la notificación de la demanda. Salvo que se haya señalado otro en el contrato de arrendamiento, el domicilio a efectos de comunicación será el de la vivienda o el local arrendado. En el supuesto de no poder hallar al inquilino moroso en ese domicilio, y si no hubiese comunicado otro de manera fehaciente con posterioridad a la firma del contrato, se notificará la demanda en el tablón de anuncios de
La nueva normativa establece la condena expresa de las costas al arrendatario en caso de enervación
Una vez presentada la demanda, se cita a las partes a la vista, en la que se recordará al demandado que, si no comparece, se declarará el desahucio sin más trámite. En la vista se deja fijado el día y la hora en que tendrá lugar el lanzamiento, que será dentro del mes siguiente a la celebración de la vista y se efectuará sin necesidad de notificación en caso de sentencia condenatoria que no se recurra.
El arrendador ya no estará atado a un contrato mínimo de cinco años. Mediante la nueva normativa, el propietario puede rescindir este acuerdo si necesita ocupar la vivienda para uso propio, pero también para el de sus padres, hijos o cónyuge, en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así figure en el contrato. Si antes de tres meses no se produjera la ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar de manera expresa en el contrato de arrendamiento inicial.
Éste es el único caso en el que la nueva norma modifica
Si el propietario alquila a una familia su vivienda,
El uso del inmueble podrá requerirse tanto por el arrendador como por sus familiares de primer grado
La antigua redacción de
Con la nueva redacción del artículo 9 de
Importante: No comparecencia. Un truco empleado por inquilinos morosos para dilatar el desalojo era no comparecer a la vista judicial, con lo cual había que proceder a convocar una segunda vista. Desde ahora esto ya no es posible. Con la nueva normativa, en la notificación sobre la celebración del juicio se aclara que si el demandado no comparece a la vista, el juez declarará el desahucio sin más trámites y el inquilino quedará citado para recibir la notificación de la sentencia seis días después de la celebración de la vista
