Introducción:
El 23 de noviembre de 2009 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 19/2009 sobre medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. En el preámbulo del mismo se mencionan diversos aspectos sobre las políticas de viviendas y ventajas sobre el mismo, ya que debido a la cultura española de la adquisición frente al alquiler; Es evidente que los distintos gobiernos se han esforzado en propiciar y garantizar un derecho constitucional, tal y como indica el articulo 47 de nuestra constitución (Vivienda digna).
La razón principal del estudio que se nos plantea a raíz de las actuales condiciones económicas y sociales promulgadas desde la LAU de 1994, modificada en diversas ocasiones, viene dado por el hecho de que la delincuencia inmobiliaria va en aumento y ha sido tratada desde diversos ángulos políticos siendo un obstáculo ante una realidad social para la mejora en las oportunidades de conseguir una vivienda digna siguiendo los preceptos del art. 47 de la Constitución , arriba mencionado.
Las diferencias entre las políticas de vivienda de España y otros países de la Comunidad Europea
El arraigo cultural de la compra de propiedad frente al alquiler llega a producir lo que denominamos una frustración en las expectativas del ciudadano, no considerando su “hogar” aquel del que no es propietario y muchos de los conflictos y delincuencia que se produce viene dada por este matiz cultural, detalle que analizaremos en este estudio sobre los actos ilícitos en este ámbito.
Se han producido desde 1964 diversos cambios en la normativa del alquiler, también en el año 1985, aunque fracasaron los intentos por promover el alquiler entre los ciudadanos y por ello los conflictos no eran analizados, casi nunca se planteaban alternativas hasta que en los últimos años diversos organismos, instituciones, colegios de profesionales y colectivos como A.PI.S (Agentes de la propiedad inmobiliaria ) y administradores de fincas instaban a los gobernantes a modificar las leyes que regulaban este sector con el animo de favorecer la contratación, muy estática y rigurosa desde la ley de 1994 (contratos largos por 5 años, inseguridad jurídica para los arrendadores en diversos aspectos y otros conflictos..), llegando hasta la mencionada Ley del “Desahucio Express”.
El nombre le viene dado precisamente por las modificaciones en la L.E .C. (Ley de enjuiciamiento civil) para tratar de agilizar los tramites procesales y acortar los plazos de notificaciones, reclamaciones de rentas, sin perjudicar los derechos de los arrendatarios y de este modo hacer una llamada a la sociedad de rapidez en la resolución de conflictos en el ámbito judicial (la duración de los desahucios y falta de garantía en caso de insolvencia del inquilino es actualmente uno de los principales motivos de conflicto).
Habrán de transcurrir algunos años para analizar este nuevo fenómeno, ver la efectividad de esta nueva Ley y si realmente los conflictos y delitos derivados del alquiler aumentan o disminuyen. Las políticas a favor de la liberalización del sector, la construcción de viviendas protegidas, fomento del alquiler ha promovido distintas iniciativas, la más importante es la creación del Ministerio de la Vivienda , y algunas de sus estímulos como la Sociedad Públicala Renta de emancipación para jóvenes, ha tenido una acogida desigual para los colectivos implicados, ya que el enorme gasto generado en ellas y el poco éxito del sector tras varios años de intento ha resultado fallido y no ha terminado por generar el efecto esperado inicialmente por sus promotores en el citado ministerio.
El Desahucio. Proceso y Datos estadísticos del INE:
Desde el punto de vista legal la definición del Desahucio queda como sigue:
“El desahucio es la especial acción de resolución por incumplimiento que tiene el arrendador en los arrendamientos de inmuebles. Como consecuencia del incumplimiento, la restitución recíproca de las prestaciones consiste en que el arrendador vuelve a tomar posesión de la finca arrendada mediante el desahucio del arrendatario. En el Código civil, el art. 1569 establece las causas para poder ejercitar el desahucio judicial y son:
1ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los arts. 1577 y 1581
2ª Falta de pago en el precio convenido
3ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato
4ª Destinar la cosa arrendada a usos y servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el art. 1555,2.
Cuando se produce una controversia entre arrendador y arrendatario, una formula p.ej. para solucionarla de forma más rápida sería a través del sistema de arbitraje o por conciliación de las partes; Si analizamos los tramites habituales dentro de la administración de justicia para el arrendamiento pasa de forma obligada por presentar una demanda (bien sea por reclamación de rentas o por incumplimiento de una de las partes) ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique la finca. Sin entrar en matices del procedimiento de la administración de justicia, todo ello conlleva un plazo largo de tiempo, esfuerzo económico y cuando se llega al final del procedimiento, o bien se llega a un acuerdo, a un lanzamiento o a una sentencia condenatoria en gastos y costas judiciales que finalmente en la gran mayoría de casos pretende recuperar la finca objeto de arrendamiento por parte de su propietario.
Como ya se ha mencionado en el apartado anterior, la actual modificación de
Aplicando las normas y consultando a los ciudadanos, lo más curioso dentro del informe, las observaciones y las respuestas de los cuestionarios utilizados para este informe trataba de analizar el conocimiento de la Ley y el procedimiento de cómo actuar en este tipo de situaciones conflictivas. A primera vista sorprende el hecho de que los afectados en un porcentaje alto no tenían muy claros las normas que rigen el alquiler, las condiciones de las cláusulas, la diferencia entre arrendamiento de vivienda habitual y uso distinto de vivienda, la duración de los contratos, etc...
Esto nos lleva a plantear que cuando el arrendatario es mejor conocedor de los derechos y obligaciones, podía aprovechar esto en su beneficio y forzar situaciones que pudiesen ser ilícitas a la hora de negociar o resolver cuestiones específicas dentro del arrendamiento.
El código civil deja bastante claro que en el momento que se produce la posesión y firma de un contrato de alquiler, esta finca será inviolable y por tanto, los derechos del arrendatario y según se han mantenido desde la LAU de 1994, puede provocar situaciones de desequilibrio entre la relación arrendador-arrendatario. La maniobrabilidad del propietario se frena y salvo la opción de ir a los tribunales, o en caso de tratar de negociar con el arrendatario una solución al conflicto planteado, cuando se llega irremediablemente a la demanda de desahucio la relación existente es difícil y las posturas muy negativas entre ambos. Es entonces cuando la frase más utilizada en estos casos “De aquí no me voy hasta que me echen….” se convierte en habitual en estos conflictos.
El resultado final es que la excesiva utilización de los procedimientos judiciales impide darles seguridad a ambas partes que deben durante largos meses mantener “el tipo” aun cuando las obligaciones como arrendador (pagos de suministros, reparaciones, impuestos...) deben mantenerse cuando en el caso del infractor o incumplidor (si ha sido el arrendatario) puede seguir disfrutando de todos los servicios, vivienda y suministros, ya que como expusimos antes, es un derecho inviolable.
Las coacciones en estas circunstancias llenan las jefaturas de policía, con denuncias, de todas las provincias cuando el conflicto se vuelve cada vez más fuerte entre ambas partes, incluso durante los procesos de demanda de desahucio, (cambio de bombines, allanamiento de morada, cortes de suministros y otras actuaciones) se consideran en nuestro ordenamiento jurídico como delito dentro del código penal y los informes policiales, los juicios de faltas y posteriores juicios penales no hacen mas que alargar y enquistar un proceso que en definitiva debería tratarse en conjunto desde un principio de un modo más directo y rápido.
Estas situaciones de desigualdad dentro del proceso de desahucio hace fortalecer a aquellos que alquilan (inquilinos), bien por no tener acceso a una vivienda en propiedad, o por carecer de recursos, desplazamientos laborales u otras razones, frustran de tal manera al arrendatario que en ocasiones utiliza las “lagunas” de ciertos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, interpretadas de manera desigual por ambas partes (los ciudadanos no tienen porqué tener conocimientos de derecho) pero que les lleva irremediablemente a un entendimiento obligado que no tiene porqué terminar siempre en desahucio.
Estadísticas de Arrendamientos Urbanos:
En la página Web del INE (Instituto Nacional de Estadística) se vienen publicando las estadísticas en colaboración con el Consejo General del Poder Judicial, en virtud de un Convenio entre ambos organismos en Febrero de 1995. A partir del 1 de Enero de 2007, han puesto en marcha un sistema de recogida continua, mediante formularios Web, de boletines estadísticos con datos obtenidos de órganos judiciales.
Tal y como se indica en la Web del INE, estas estadísticas proporciona información sobre diferentes aspectos de los litigios sobre arrendamientos urbanos a nivel nacional, autonómico y provincial. El código con el que aparece es el 30464.
Las variables estudiadas son: Tipo de arrendamiento, causa del pleito y pronunciamiento de la sentencia.
De manera literal transcribimos lo que aparece en la Web del INE
Objetivos
El objetivo de la investigación es el análisis de la litigiosidad en los arrendamientos urbanos, mediante el estudio de las sentencias dictadas por los órganos judiciales.
Se excluyen de la investigación las situaciones litigiosas resueltas mediante laudo arbitral, así como aquellas otras resueltas judicialmente sin llegar a dictar sentencia.
Elaboración
Hasta el 31 de diciembre de 2006, la recogida de información se venía realizando trimestralmente mediante un boletín en papel que cumplimentaban los órganos judiciales (Juzgados de 1ª Instancia, Juzgados de 1ª Instancia e Instrucción).
A partir del 1 de enero de 2007, y con base en el Acuerdo suscrito con el CJPJ en septiembre de 2006, se ha implantado la recogida continua de la información mediante un cuestionario electrónico (web) a través de un acceso habilitado al efecto en la red interna del CGPJ.
Este cambio del sistema de recogida de la información permite una mejora de la calidad de los datos, así como de la oportunidad de la estadística.
Contenido
Se estudian diferentes aspectos de las sentencias dictadas: el tipo de arrendamiento (de vivienda o para uso distinto del de vivienda), la causa del pleito( falta de pago de la renta, subarriendo o cesión in consentidos, realización de actividades molestas, insalubres o peligrosas, no uso como vivienda permanente, realización de daños u obras no consentidas, denegación de prórroga) y el pronunciamiento o fallo de la sentencia (estimatorio o desestimatorio).
Difusión
Se publican resultados nacionales, autonómicos y provinciales, con periodicidad anual en la web del INE. Los resultados se publican en el mes de junio del año siguiente al de referencia.
Principales causas de litigio.
CAUSAS DE LITIGIO |
FALTA DE PAGO DE RENTAS** |
SUBARRIENDO |
REALIZACIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS.. |
NO USO COMO VIVIENDA PERMAMENTE |
REALIZACIÓN DE DAÑOS |
DENEGACIÓN DE PRORROGAS |
OTROS |
MÁS DE UNA CAUSA |
La Falta de pago de renta es el principal motivo de demanda de desahucio (supone más del 80%de los casos) tras analizar el periodo contemplado en el Instituto nacional de estadística (1998-2009)
No tratamos de realizar un estudio sociológico de esta situación, o simplemente elaborar un resumen de que tipos de demanda (causas de litigio) se llevan a cabo, sino establecer una estudio que relacione las infracciones o incumplimientos y si la administración de Justicia mantiene unos datos similares año tras año, pudiendo observarse que lo que se puede asumir de forma administrativa es el volumen que aquí se muestra y quizás el desistimiento de muchos afectados viene dado por el atasco judicial y administrativo que impera en el ordenamiento actual con respecto a los litigios arrendaticios.
Los datos de los últimos 12 años se mantienen con algunas bajadas y subidas suaves, y lo mas relevante es que quizás el numero de desahucios a finales de los años 90 era superior al actual, si tenemos en cuenta los ciclos económicos, seria lógico y esperable que la situación de crisis económica española hiciese repuntar estos datos por la situación de morosidad y conflictividad de los tiempos actuales.
Cuando hayan transcurrido algunos años, se podrá observar si esta serie correlativa de datos guardan relación a las modificaciones legislativas, pues en el año 2000 se produjo la modificación en la L.E .C para los procedimientos derivados del alquiler y precisamente desde entonces se nota una bajada en las demandas presentadas desde esa fecha, comenzando a subir a partir del año 2008. Del mismo modo la puesta en marcha del nuevo Desahucio Express pueda suponer una agilización en los trámites y puedan gestionarse y sentenciarse un mayor número de conflictos de alquiler.
Sería interesante poder cotejar datos del Ministerio del Interior (delitos penales y juicios de faltas que se hayan originado por alquileres) para elaborar un mapa real de la extensión del problema planteado.
