Cuando no puedes divorciarte...de tu hipoteca

Dice el refranero español: “Cuando la pobreza entra por la puerta, el amor sale por la ventana” sin animo de negar o confirmar este refrán, lo cierto es que mucha razón tenían nuestros ancestros cuando relacionaban el dinero con el amor.

El ordenamiento jurídico protege sobremanera  a la vivienda familiar tanto en una situación normal de matrimonio, como en los momentos de crisis, a través de la protección que tiene la familia al uso y atribución de la vivienda conyugal . Concretamente  La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) también contempla en caso de vivienda familiar arrendada diversos supuestos (subrogación contrato, muerte, fallecimiento cónyuge, separación o divorcio, etc...)

Pero en los momentos de crisis de pareja o matrimoniales (casados o no casados) y desaparecida la obligación de vivir juntos entre los cónyuges (Art. 68 CC) la cuestión a solucionar en la practica es la de cuál de los cónyuges seguirá ocupando la vivienda familiar. Aunque la atribución del uso de la vivienda familiar se hace en sentencia o en la  ejecución de la misma (medidas definitivas) ello no implica que también se haga en las medidas provisionales (art.103 del CC) y en las llamadas previas o provisionalísimas (art.104 del CC) que durarán hasta que sean sustituidas por las definitivas (art.771 y ss LEC), según la profesora Pilar Domínguez  publicó años atrás sobre la especial protección de la vivienda familiar en la Universidad de Castilla la Mancha.

Sobre el papel las controversias de pareja  (custodia, atribución vivienda, reparto gastos, cuotas hipotecas..) tienen un matiz muy formal pero ante la realidad de crisis que sobrevuela las cabezas de las maltrechas economías familiares pinta de otro color.  A pesar de que la familia sea merecedora de una protección especial y constitucional con su doble protección (art. 47 vivienda) y protección de uso como vivienda habitual y conyugal  el Tribunal Supremo confirme que  la vivienda es un bien familiar no patrimonial, al servicio del grupo que en ella se asienta, quien quiera que sea el propietario, los bancos no ignoran esta sutileza, pero juegan con ventaja a la hora de aplicar sus estrategias de recuperación de la vivienda cuando se produce impagos y  embargos.

¿Qué soluciones ofrecen las Entidades Bancarias cuando se produce la crisis matrimonial?

Primeramente recuerdan a sus usuarios la responsabilidad solidaria con el prestamos hipotecario que tiempo atrás firmaron, y a continuación la memoria nos vuelve a traer a aquella frase de “ hasta que la muerte nos separe”  jugando en contra de quienes evaden el problema y dejan pasar el tiempo esperando otras soluciones estructurales en forma de modificación de ley hipotecaria que de momento …no llegan.

La situación familiar y conyugal se complica por momentos, y si existen avales familiares comienza una batalla donde no se conocen vencedores sino vencidos.

La primera opción sería dividir el “Bien”, que uno de los cónyuges se quede con la parte del otro o que lo vendan liberando a la pareja de las obligaciones mercantiles hipotecarias en un último intento de reconducir sus vidas.

Especial atención se deberá tener en los convenios reguladores la adjudicación a uno de los cónyuges de la propiedad, pues si no se modifica previamente ante notario y registro, ambos seguirán respondiendo de la hipoteca hasta su finalización. El banco en definitiva no esta obligado a liberar de la hipoteca salvo que se formalice por escrito.

La archiconocida “dacción en pago” tan solicitada por un amplio espectro de la sociedad es una de las alternativas factibles siempre que la entidad acepte dicha opción porque le sea más favorable que ejecutar la hipoteca. Las parejas inmigrantes han sido las más beneficiadas de esta opción en estos últimos años aunque existen todavía muchas familias inmigrantes en quiebra económica que siguen esperando esta alternativa.

Si la venta de la propiedad no es factible por la perdida de valor de la vivienda y falta de compradores inmobiliarios, la opción a valorar es  vender al otro conyugue la mitad (adquirir) y hacerse cargo de la hipoteca restante, este procedimiento es conocido como “Extinción de condominio” que conlleva gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados AJD. Si existiesen avalistas,  lo normal es que desaparezcan ante el nuevo escenario mercantil resultante.

Aunque en sentencia judicial se atribuya a uno de los cónyuges (quien tenga la  custodia de los menores) las obligaciones hipotecarias no se acaban. Se puede embargar la nomina de la otra parte aunque no aparezca ya como propietario (si es por sentencia judicial) pero seguirá apareciendo como prestatario.

La opción más ventajosa es la Mediación Familiar en vivienda:  se exponen un abanico de posibilidades de conseguir pactos amistosos entre los cónyuges, sean casados o pareja de hecho con calendarios adaptados a sus necesidades, elaborados en un convenio regulador con revisiones periódicas para que sean ajustados  a su realidad, los cónyuges deciden y aceptan y dialogan con el banco las mejores opciones sobres sus deudas hipotecarias ,por ejemplo realquilar parcialmente la vivienda o totalmente para hacer frente a los gastos, (creando un fondo común ) o seguir viviendo en la misma propiedad bajo nuevas normal de convivencia por el bien de los menores y la salud financiera de la pareja.

No hay milagros financieros para las parejas en crisis pero si la mediación abre una puerta a la esperanza de miles de hogares, será esta la razón por la que se esta expandiendo tanto la mediación familiar e hipotecaria en todas las provincias españolas.

Extracto de la ponencia: “La Anomia Inmobiliaria y sus efectos sobre los hogares españoles”. Capitulo Mediación Familiar.

Autora: Silvia Velasco Navarro