Mediación Hipotecaria



La Mediación Hipotecaria desde la óptica del 
Defensor del Pueblo

(Informe publicado en marzo 2012)
http://www.defensordelpueblo.es/es/Documentacion/Publicaciones/monografico/Documentacion/Crisis_Hipotecas_2012.pdf

La Defensoría del Pueblo (D.P.) contempla en dos dimensiones la defensa de los derechos y libertades fundamentales de los ciudadanos en los art.43 y 103 de la Constitución Española. Aunque la protección que otorga su puesto es siempre vertical, es decir, que requiere intervención de la Administración Pública o la omisión de una obligación legal o constitucional por parte de ésta, el D.P. no tiene competencias para resolver conflictos entre particulares, ni intervenir en relaciones horizontales entre ellos. El Defensor del Pueblo no está facultado para dirigirse a las entidades bancarias, por tratarse de reclamaciones de índole jurídico-privadas pero si para poner de manifiesto al Banco de España o al Ministerio de Economía y Competitividad las deficiencias detectadas.

Cabe decir que el D.P. a pesar de dichas limitaciones se ha intentado auxiliar a los ciudadanos en la defensa de sus intereses y derechos, exigiendo en todo momento a los diferentes organismos públicos el respeto de los mismos.

La compra de vivienda constituye la principal decisión de inversión de los particulares, siendo habitual la adquisición de crédito con la garantía de la propia vivienda. En aplicación de las normas prudenciales y las buenas prácticas financieras, la capacidad de reembolso del crédito debería limitar el grado de endeudamiento. Sin embargo esto no ha sucedido, la titulización hipotecaria en el mercado ha facilitado el sobreendeudamiento.
Como consecuencia de los factores financieros, el desempleo, y los casos de vivienda en que por las bajadas de los precios valen menos que la deuda hipotecaria, aumentan los desahucios y el riesgo de marginación social.

El principal problema al que deben hacer frente los deudores hipotecarios (según  ley vigente) es que no se liberan con la entrega de la vivienda, ya que rige el principio de responsabilidad patrimonial universal, lo cual añade a la ejecución hipotecaria, la pérdida de la vivienda una deuda pendiente con la entidad bancaria. A su vez la inclusión de las personas desahuciadas en los registros de morosos produce su exclusión financiera, surgiendo así el desarraigo y el riesgo de la falta de integración social. Sin pasar por alto las ayudas que el Gobierno ha realizado a las entidades bancarias en una especie de privilegios no reconocidos (FROB..), ayudas que son contrarias al principio de igualdad constitucional. Este mal necesario trataría de reforzar la credibilidad del sistema financiero necesario para equilibrar el sistema.

El Defensor del Pueblo constata en el informe realizado a primeros de este año 2012, la necesidad de reforzar la protección al hipotecado, buscando sistemas de prevención futuros y de forma inmediata colaborar desde esta entidad para paliar los efectos más nocivos.

El Banco de España (B.E.) es el Banco Central Nacional y el supervisor del sistema bancario, dispone de un servicio de reclamaciones cuya finalidad principal es recibir y tramitar las quejas y reclamaciones relativas a operaciones bancarias y derivadas de los servicios de las sociedades de tasación. El B.E. "Es una institución clave en la protección del cliente bancario, imprescindible para asegurar el buen funcionamiento del sistema bancario". En la práctica, el Defensor del Pueblo pone en evidencia al B.E. sobre todo porque se centra más en la supervisión del mercado financiero que en el fondo de las reclamaciones que los ciudadanos plantean.

Además, añade el Defensor del Pueblo que el servicio de reclamaciones del B.E. "es un órgano carente de funciones ejecutivas y ejecutorias, por lo que las actuaciones e informes que emite no tienen la consideración de actos administrativos, no siendo susceptibles de recurso alguno; lo que genera una evidente frustración en el ciudadano que , tras acudir al servicio, no consigue ver amparado su derecho de manera efectiva"

Insolvencia en los ciudadanos:

Se puede afirmar que en España no existe un procedimiento adecuado para la insolvencia de las personas particulares. La vivienda habitual no es un bien inembargable y está sujeta a las normas generales sobre responsabilidad patrimonial (1911 cc). Por esta razón el sistema favorece la exclusión social.

Existen graves deficiencias en los procedimientos concursales para los consumidores, y es que "el objetivo del proceso concursal, que es la situación de los intereses de los acreedores, debiera compatibilizarse con el de evitar la exclusión social del deudor, objetivo presente en legislaciones de nuestro entorno que dotan a la insolvencia del consumidor de un estatuto especial (Cuenca Casas, 2011). La ultima reforma  de la Ley Concursal 38/2011, de 10 de octubre, que ha entrado en vigor el 1 de enero de 2012 se constituye como un instrumento al servicio de la viabilidad y dinamización del tejido empresarial,olvidando nuevamente a las personas físicas.

La Moratoria Hipotecaria:
Planteada inicialmente dentro de un decreto de medidas urgentes en plena crisis eeconómica del Real Decreto 1975/2008 de 28 de noviembre estableció una línea de ayuda especial a los trabajadores por cuenta ajena en situación de desempleo y a trabajadores por cuenta propia  en situación de desempleo u obligados a cesar en la actividad, además de otros requisitos específicos para ser receptor de dichas ayudas, llamada ICO-Moratoria. Transcurridos los dos años los datos  no dejan lugar a dudas del fracaso de estas medidas, con una dotación presupuestaria de 6.000 millones  de euros, solo fué utilizado un 1,3% del total.

El papel del iCO como mediador en la concesión y gestión de la moratoria hipotecaria no fué positivo entre el periodo comprendido entre el 1 de marzo de 2009 y el 28 de febrero de 2011.

Nueva normativa: 
 http://www.boe.es/boe/dias/2012/11/16/pdfs/BOE-A-2012-14115.pdf  
Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios
http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename%3DESRdL000612.pdf&blobheadervalue2=language%3Des%26site%3DPortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1352810143809&ssbinary=true
Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de Marzo, de medidas urgentes de dudores hipotecarios sin recursos

Inembargabilidad:

Por último con el fin de proteger los segmentos de población más desfavorecidos, se aprobó el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, convirtiéndose en un paso adelante para evitar la exclusión social; Se eleva el umbral de inembargabilidad del salario mínimo interprofesional (SMI) hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI, además de mejorar la eficacia de las subastas, el límite mínimo de adjudicación y el valor de tasación.
http://www.boe.es/boe/dias/2011/07/07/pdfs/BOE-A-2011-11641.pdf
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.

Dacción en pago:
 Es un figura jurídica tradicional del ordenamiento jurídico español, encontrando diversas referencias a la misma en distintas normas, pero carece de una regulación completa y unitaria. También consiste en la entrega al acreedor hipotecario de uno  o varios bienes inmuebles en sustitución de la prestación primitivamente establecida. En otros países la entrega del bien hipotecado al acreedor extingue la obligación garantizada y libera al deudor de su responsabilidad, pero no ocurre así en España; El deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros del cumplimiento de todas sus obligaciones incluida la hipotecaria (art.105 Ley Hipotecaria) pero la misma ley contempla en su art. 140 un supuesto que restringe al valor del inmueble hipotecado la responsabilidad patrimonial del deudor no alcanzando al resto de su patrimonio.

Código de Buenas practicas Bancario:

http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename%3DESRe100412.pdf&blobheadervalue2=language%3Des%26site%3DPortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1310908020125&ssbinary=true
Resolución por la que se publican las entidades que han comunicado su adhesión voluntaria al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.Actualizado a abril de de 2012
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Mas info: "La Anomia Inmobiliaria y sus efectos sobre los hogares españoles" Marzo 2012.
Autora: Silvia Velasco Navarro


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