LA ACTITUD DEL INQUILINO FRENTE AL CONFLICTO DE ALQUILER
No podemos generalizar en todos los casos, pero la realidad en el mercado de alquiler está fundamentada en la opinion social de que la LAU protege más al arrendatario que al arrendador.
Es un juego de percepciones real que se da en la relación arrendaticia y en el miedo de los propietarios a sufrir un mal alquiler.
La clave de esta cuestióh se resume en la Buena o Mala Fe del arrendatario cuando desea poner fin al conflicto y toma la determinación, puesto que es un proceso individual, privado y no olvidando el hecho de que la vivienda donde habita es un derecho inviolable, comienza a producirse el fenómeno llamado comúnmente “MOROSO PROFESIONAL”. Esta figura se está extendiendo cada vez más hasta el punto que diversas iniciativas privadas instan a los propietarios a filtrar, investigar y asegurar sus propiedades con el fin de evitar este mal moderno de nuestra sociedad.
El arrendatario podrá actuar de dos modos:
BUENA FE- ACTITUD NEGOCIADORA
PROBLEMAS ECONOMICOS- PACTAR SU MARCHA
MALA FÉ- ATRINCHERAMIENTO Y ACTOS VANDALICOS
Dentro del grupo de Mala Fé o proceso intencionado caben un sinfín de individuos que utilizan cierto grado de conocimiento del proceso de desahucio, del mercado de alquiler y la facilidad a la hora de captar una propiedad o “nido” donde colocarse. Se podrían incluir en este subgrupo: los estafadores profesionales, morosos, delincuentes habituales y algunos estafadores de guante blanco (alto standing) que llegan incluso a convertir este fenómeno en su fuente de ingresos a través de la extorsión, amenazas, coacciones o simplemente ocupando propiedades por tiempo indefinido sin ninguna consecuencia jurídica para ellos. No existe la reincidencia ni listados de desahuciados, a diferencia de los listados de morosos bancarios donde investigar a los usuarios de estos “modus operandi”.
En los últimos años y debido a los grandes cambios en redes sociales, Internet, evolución social y económica de los ciudadanos, se van creando nuevos tipos de delincuencia, llegándose a encontrar casi normal situaciones ilícitas que en función del legislador, conductas impropias pueden derivar en delitos o simplemente en faltas o sanción. La comunicación a través de las nuevas tecnologías móvil, email e Internet también es motivo de controversia en la relación casero-inquilino, puede incentivar el fraude inmobiliario y acentuar el acoso, dependiendo los casos.
LA ACTITUD DEL PROPIETARIO FRENTE AL CONFLICTO DE ALQUILER
Cuando se inicia una controversia en la relación arrendaticia, el propietario arrendador, conocedor o no de las normas que rigen la LAU y la L.E .C. suele de forma habitual intentar solucionar la controversia:
1.- Personalmente
2.-Intermediario/agencia
3.-Abogados
4.-Mediador
5.-Otras personas
Los errores, intenciones, miedo o simplemente desconocimiento le llevan a cometer actos impropios y comportamiento ilícitos incluso hasta llegar a lo que comúnmente se denomina ACOSO INMOBILIARIO. Las visitas frecuentes, las amenazas, los cortes de suministros, cambio de cerraduras, no reparar los desperfectos de la propiedad, lleva de forma inequívoca a una relación que se deteriora y que suele tener una enorme carga de tensión. Puesto que la relación ha de perdurar hasta la extinción de la relación arrendaticia, bien por sentencia judicial o acuerdo de las partes, los modos o comportamientos que se producen pueden derivar en delitos (penales) en algunos casos y otros de faltas (civil).
El propietario en principio responde a la necesidad económica de un contrato civil ajustado a Ley y por tanto su intencionalidad solo se percibe como amenaza cuando la propiedad esta siendo mal utilizada, dañada o no recibe las rentas pactadas en contrato. Esto no quiere decir que en ocasiones la especulación inmobiliaria y motivaciones distintas puedan llevarle a actuar de manera ilícita contra el arrendatario.
En el código civil se establecen las obligaciones entre arrendador y arrendatario, concretamente en
L.A.U= 20 Y 27
CODIGO CIVIL= 1091, 1124, 1256, 1556..1569 y C.C. OBLIGACIONES Y DERECHOS = 1281-1289
¿QUIEN PAGA LAS REPARACIONES EN UNA VIVIENDA DE ALQUILER?
Qué reparaciones debe pagar el casero
De acuerdo al artículo 21.1 de la LAU de 1994: “”El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.”
“Código Civil
Artículo 1563
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Artículo 1564
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.”
“LAU 1994
Artículo 28. Extinción del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguirá , además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”
Esto quiere decir que si la instalación de luz es viejísima y se tiene que cambiar porque se funden las bombillas o salta el automático, el casero debe asumir el gasto. Si los electrodomésticos dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa, el casero debe reponerlos. Si el inquilino lleva diez años viviendo en el piso, el casero debería pintarlo de nuevo o barnizar el suelo … hacer los arreglos necesarios para su mantenimiento.
2.- Qué reparaciones debe pagar el inquilino
De acuerdo al artículo 21.4 de la LAU de 1994: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”
Si el inquilino rompe un ventanal, se le cae la vajilla, no usa bien los electrodomésticos, destroza la tarima flotante con sus tacones … debe asumir el coste de su reparación o reposición. El inquilino debe pagar las pequeñas reparaciones de la nevera o la lavadora pero no sustituirlas cuando es más barato que arreglarlas. La frontera entre pequeña reparación (inquilino) y reparación de conservación o mantenimiento (casero), a veces es muy difusa y ahí empieza el conflicto entre las partes.
Las reparaciones pequeñas son muy discutidas entre casero e inquilino. Es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos en perjuicio del inquilino o subarrendatario, se considerarán nulos en base a lo dicho en el artículo 6 de la LAU.
3.- Qué pasa si se necesita una reparación urgente
En el punto 3 del artículo 21 la LAU se indica que el inquilino “en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las [reparaciones] que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.
Y también se indica en el punto 2: “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.”
4.- Qué debe hacer un inquilino cuando necesite una reparación
Debe comunicarle al casero la avería de acuerdo a lo expuesto en el artículo 21.3 de la LAU : “El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.”
5.- Qué se debe hacer si el casero no asume las reparaciones que le corresponden
Lo primero: hay que negociar. Se debe hablar de forma reposada y tranquila con el casero para hacerle ver que debe asumir la reparación y que de esa forma está conservando la habitabilidad de la vivienda. Si no se consigue nada, se debe pasar a hacer todas las comunicaciones por escrito y de forma fehaciente. Lo mejor es enviar un burofax en el que se le pide la reparación y se le exige que asuma su coste de acuerdo a lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En el burofax se debe adjuntar también el informe del técnico en el que se detalla la reparación y da los argumentos necesarios para justificar que sea el casero quien deba hacer la reparación: antigüedad, infraestructura de la casa, mantenimiento del inmueble …
Si el casero no responde, el inquilino tiene argumento para pedir la resolución del contrato al casero en base a lo estipulado en el artículo 27.3.A: “El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo
