Resumen de la encuesta nacional de conflictos alquiler 2010.

Julio 2011. Silvia Velasco Navarro.

Experta en mediacion de conflictos inmobiliarios.

La metodología que hemos seguido además de analizar el aumento en los últimos años de las demandas de desahucio (datos INE), se basan en las entrevistas de alrededor de 50 casos de desahucios (2008-2009 y 2010), recogida de observaciones de afectados (propietarios), también en colaboración con algunas instituciones dedicadas a la conflictividad inmobiliaria como AEADE-Asociación Europea de Arbitraje- y entrevistas grupales a profesionales –abogados y procuradores- que tienen contacto con el fenómeno del conflicto inmobiliario.

Los encuestados formaban parte de la clientela de la asesoria cuya sede se ubica en la Costa del Sol y manteniendo los protocolos de confidencialidad y en base a la LOPD han sido informados del tratamiento de sus encuestas, opiniones y observaciones en sus entrevistas con el fin de proteger su intimidad y asegurar un nivel optimo de información y recogida de información.

El cuestionario se ha realizado conjuntamente con el equipo jurídico y algunos afectados con la idea de no dejar atrás cuestiones objetivas y subjetivas del conflicto ya que este tema (al igual que la conflictividad familiar o vecinal) suele conllevar grandes controversias en la sociedad actual. El estudio planteado está formado por 43 preguntas de tipo abiertas y cerradas, con vocabulario sencillo y no demasiado jurídico (formal) deseando conocer el grado de conocimiento de la LAU, los comportamientos antes de alquilar, las decisiones una vez que se produce el conflicto y la visión del problema visto desde el ángulo del propietario. También se añaden algunas cuestiones como el arbitraje y la mediación como forma de resolución alternativa de conflictos inmobiliarios. Una parte de la población aun desconoce estos sistemas.

El objetivo de estas encuestas pretenden conocer las actitudes frente al alquiler, la relación casero-inquilino en caso de conflicto o controversia, actuaciones en ambos casos ante procesos de impagos o incumplimientos y análisis del comportamiento de los usuarios

La técnica elegida es de índole cualitativo; Las técnicas son Estadísticas (cuestionarios a propietarios afectados por desahucios) Psicológicas (entrevistas y observación de casos de clientes) , junto con las Sociológicas ( descripciones de hechos, motivaciones, tomas de decisiones, vivencias e interacciones entre ambas partes y examinando al fin y al cabo la problemática del mercado del alquiler) nos puede dar pistas sobre la verdad de un fenómeno que cada vez resulta más difícil de enfrentar desde un punto de vista profesionalAl final de este estudio de investigación se adjunta el modelo de cuestionario con las 43 preguntas realizadas, han sido colgadas en Internet con el objetivo de conseguir un nivel aceptable de información y recogida de datos para poder mantener la hipótesis que mencionábamos al inicio de este estudio. Desde el mayor de los esfuerzos y las limitaciones de fecha, esperamos que se atiendan los escasos recursos disponibles para la realización de este estudio, siendo el primero en mi carrera profesional, ruego se entiendan los errores y/o sesgos que puedan hallarse en su ejecución.

Cuestionario modelo que se utilizó en la medición y encuesta:

https://spreadsheets.google.com/viewform?formkey=dHMtckQ5TkFGbmNHeEQtQ1FfZjdsYWc6MQ

Se seguirán manteniendo y sus resultados podrán ser analizados en cualquier momento, la comprobación de datos se recogen en un servidor con acceso único del equipo investigador (claves privadas) y seguirán en el mismo lugar con el objeto de seguir recogiendo mayor número de datos de cara a un futuro ya que este informe se presenta como el inicio de una investigación que podrá ser completada por el interés que suscita en mi carrera profesional y laboral (Actualmente es la Mediación)

El titulo “Estudio del alquiler en España”. Planificado entre Marzo-Mayo y realizado en primavera, publicado en junio en Internet, se seguirá utilizando en un futuro para seguir midiendo las respuestas, ya que si los cambios legislativos tienen su aplicación en este año, podremos saber si los factores externos y estas modificaciones servirán en la mejora (menor índice de delincuencia o conflictiva inmobiliaria).

En las preguntas 1 a 5 se trataba de conocer el modo en que el arrendador pone en el mercado su propiedad

En las preguntas 6 a 8 : Tipologia de contrato que utiliza

En las preguntas 9 a 11: Conocimiento de la LAU

En las preguntas 12 a 17: Preferencias, prejuicios y tipo de garantías que solicita al arrendatario/inquilino

En las preguntas 18 a 24: Condiciones, cláusulas y fianza en el contrato de alquiler

En las preguntas 25 a 34: Actuación del arrendador en caso de incumplimiento o conflicto

En las preguntas 35 a 38: En caso de demanda judicial, daños causados, perjuicios económicos y tiempo de duración del conflicto.

En las preguntas 39 : Sobre la creación de un registro de desahuciados y morosos

En las preguntas 40-43: Sobre el arbitraje y la mediación en conflictos.

Comenzamos a resumir la diferentes respuestas de los encuestados, nos resulta paradójico que cuando se le pregunta al arrendador sobre la LAU (Ley de arrendamientos urbanos de 1994) un 42%de los mismos admiten desconocer las diferencias entre vivienda habitual y uso distinto de vivienda (temporal, vacacional..) y que más de la mitad de los encuestados (59%) no conocen los derechos y obligaciones de la LAU. Este hecho es muy significativo, pues el desconocimiento ayuda en gran medida a generar más controversias y a no saber el modo de resolverlas, con lo cual puede producir a priori un gran incentivo a los arrendatarios. Las edades de los encuestados van desde los 30 hasta los 70 y las contestaciones suelen ser similares.

En cuanto a los modelos de contrato que más se utilizan en la formalización del contrato arrendaticia destacamos que solo el 8% adquiere el modelo oficial del estanco y la mayoría se inclina por modelos de agencia y/o abogados (71%).

La pregunta que hace referencia a la creencia popular de si la Ley de arrendamientos Urbanos considera que favorece más a los inquilinos es confirmada por el 92% de los encuestados y afectados por algún tipo de conflicto arrendaticio. No debemos olvidar que las observaciones y respuestas de las personas que han realizado la encuesta habían sido asistidos en la consultoría jurídica por problemas y conflictos, sus experiencias negativas de estos hechos, les hacían opinar sobre el particular de forma clara.

Las apariencias (pre-estudio del inquilino, personal y económicamente) y los prejuicios nos da un resultado de un 50% de todas las respuestas a la hora de tomar la decisión y selección del arrendatario-inquilino, por tanto, la edad, condición , nacionalidad y otras situaciones son factores que analiza el arrendador, fiándose de su instinto en el 50% de los casos. Este punto es importante para estudiar el nivel de confianza-desconfianza de la relación inicial entre arrendador-arrendatario.

Sorprende en el apartado de la decisión que tomaría el arrendador en caso de mantenerse un conflicto de utilizar la vía judicial de forma mayoritaria, cuando precisamente la circunstancia de los largos procesos judiciales son utilizados por la parte demandada como elemento motivador. También se han consultado otra opciones alternativas en los conflictos como el arbitraje y la mediación, aunque estos últimos van ganando posiciones (75% dice que ayudará un poco el arbitraje)no siempre es la mejor salida ya que si el conflicto se vuelve difícil en el caso de los laudos arbitrajes, por ejemplo, si no es aceptado, deberá llevarse al juzgado para su ejecución por lo que se vuelve a necesitar de la administración de justicia para resolver cada caso. En la pregunta 40 de la encuesta se ha consultado sobre si la nueva ley del desahucio Express tendrá efectividad para los usuarios y la respuesta es de un 17% que ciertamente si y un 58% que posiblemente si, por tanto la percepción de la entrada en vigor de la nueva ley aporta esperanzas de una mayor rapidez en los litigio judicial en caso de demanda. Luego se verá si será efectivo con el paso del tiempo. No hay que olvidar que en el año 2000 la LEC (Ley de enjuiciamiento civil) y otros artículos de la LAU se modificaron para aligerar las demandas con algunas medidas y transcurridos 10 años desde aquellas modificaciones, la respuesta ha sido nuevamente la promulgación de la Ley 29/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, el nombre ya lo indica claramente.

En cuanto al deposito de la fianza en el organismo competente el 71% opina que nunca realiza el deposito, por lo que esta medida que mucho tiempo atrás se promulgó sigue sin tener aceptación ciudadana y la observación es que para la mayoría solo lo reconocen como forma de control gubernamental y que no aporta nada mas que perdida de tiempo y ninguna garantía (desde el punto de vista del arrendador). Sobre todo cuando el inquilino se marcha sin pagar el último mes de renta y el arrendador se queda sin garantías en este aspecto.

Sobre la creación de un registro público de morosos o desahuciados, esta ha tenido una respuesta unánime por parte de todos los encuestados (100%), además ésta ha sido una petición desde diferente ámbitos para frenar una situación de indefensión y falta de garantías hacia el arrendador que se podría solventar con el registro o listado de morosos (igual que los listados de morosos bancarios, tan criticados pero tan validos al mismo tiempo). Desgraciadamente, la LOPD (Ley Orgánica de protección de datos) le ha puesto freno a la salida de este registro y salvo una iniciativa privada en España (FIM IBERICA) no se ha vuelto a plantear estas medidas como definitiva en la lucha contra la morosidad inmobiliaria.

Lo que de forma clara tienen los propietarios es la negociación de la salida o marcha del arrendatario cuando el conflicto se endurece y un 83% considera muy importante negociar, bien sea a través de abogados, intermediarios o ellos mismos una resolución rápida del conflicto, incluso cuando están inmersos en un proceso judicial. Algunos de los afectados llegaban a realizar pactos y acuerdos durante los juicios e incluso retiraban la demanda si el inquilino se marchaba entregándoles las llaves, otros hasta llegaban a perdonar las deudas con tal de conseguir el objetivo de la salida del moroso-infractor o delincuente. Las perdidas económicas y miedo a la tardanza al lanzamiento les hacia por tanto intentar a toda costa la recuperación de la propiedad ante todo.

Es curioso que el 54% de los encuestados contestan que la negociación prefieren llevarla de forma personal sin la intervención de terceros (intermediarios, abogados, árbitros, mediadores...) y teniendo en cuenta que el conocimiento de las normas y leyes que rigen la relación arrendaticia ( LAU y LEC) pueden ayudar a evitar mayores conflictos, quizás el miedo o temor a costes judiciales y de honorarios frena la posibilidad de un mejor asesoramiento. Por ejemplo en el caso del arbitraje, los costes son bastante inferiores y por ello esta formula esta siendo utilizada por los arrendadores y también por la rapidez en resolverse los laudos arbítrales. Lo que ocurre en la actualidad es que la información de otras alternativas en los conflictos arrendaticios no son bien vistos por diversos gremios o profesionales (abogados, agencias, APis..).

Como una anécdota, en los países europeos y anglosajones, las referencias de alquileres anteriores es una garantía para el arrendador (la primera garantía) junto con avales y seguros de protección de alquiler. El mercado de alquiler en España tiene un recorrido distinto al de los países mencionados y la mentalización del comportamiento habitual de exigir esa documentación, unido por supuesto, a unas normativas más estrictas en cuanto a impagos y desahucios, hace más seguro alquilar en dichos países. En las contestaciones de los encuestados ninguno (0%) se preocupó de filtrar o estudiar anteriores alquileres de los potenciales inquilinos, de manera que el currículum vitae del arrendatario siempre se mantiene “limpio” ya que recordemos que no hay acceso al registro o listado de morosos.

El 83% de los encuestados admite estar presente en la firma del contrato para conocer mejor al arrendatario, aunque haya sido una agencia la intermediaria en el proceso, suelen involucrarse en el proceso arrendaticio desde el principio. En los alquileres vacionales y temporales donde la propiedad este ubicada lejos del lugar de residencia del arrendador quizás este porcentaje baje y sean terceros los que firmen los contratos de alquiler. De todos modos cuando surgen controversias, el responsable final del proceso es y será siempre el propietario que tendrá que asumir el proceso de conflicto de forma personal o contratar abogado y procurador y/o arbitro para intentar resolver el conflicto.

El 71% de los encuestados prefiere dejar constancia por escrito añadiendo las cláusulas que pacten ambas partes en el contrato de alquiler para evitar futuros malentendidos y controversias, pues todo aquello que está por escrito podrá ser utilizado en caso de demanda.

La visita a la propiedad durante el transcurso del alquiler genera diferentes posturas a los encuestados, unos prefieren poner cláusula en contrato y otros solo la visitan para realizar reparaciones, pero Sí son conocedores los caseros de que la entrada a la propiedad sin consentimiento tiene consecuencias graves para los ellos (allanamiento de morada) y por este motivo cada vez más los propietarios añaden cláusulas específicas al respecto.

La comunicación telefónica en caso de impago o incumplimiento es para la mayoría de los arrendadores un asunto vital en la relación casero-inquilino. A la pregunta de cómo reaccionan el primer mes de impago y posteriormente, solo el 13% utilizaría los servicios de un asesor-abogado o experto. El intento de resolverlo de manera personal vuelve a repetirse, pero una vez que la comunicación es inexistente y la situación se vuelve difícil la elección de un tercero (abogado-arbitro o mediador) resulta crucial para los afectados.

En cuanto a las amenazas por parte de los infractores, solo el 25% había sufrido alguna vez coacciones por parte de los arrendatarios, y el 96% no ha sido denunciado nunca por allanamiento de morada. Se ha de tener en cuenta que la muestra esta tomada en una zona concreta (la Costa del Sol) y a un número determinado de propietarios. No se pueden elevar a muy significativos o relevantes algunas de las apreciaciones de este estudio ya que en zonas urbanas, rurales y en zonas marginales de las ciudades, los usos y costumbres de sus habitantes puede hacer girar las respuestas de distinta manera. Es sabido por la Policía Local y Nacional de todas las ciudades el número de faltas y denuncias sobre estos hechos, pero no podemos constatarlos por no estar medidos de forma estadística o empírica.