Andalucia contra los desahucios

Con este lema, la Conserjería de fomento y vivienda con Elena Cortes a la cabeza, ha presentado recientemente en los medios, los resultados del programa andaluz en defensa de la vivienda que comenzó su andadura en octubre del pasado año 2012.

A través de You tube se presenta desde la Conserjería el video promocional con el titulo "Andalucía contra los desahucios" y que trata de visualizar la necesidad de aunar esfuerzos y proponer nuevas vías, entre ellas a través de métodos de resolución de conflictos tales como la mediación y negociación, además de incentivar la prevención y evitar el sufrimiento a las familias sobre endeudadas. 

Video:  http://www.youtube.com/watch?v=kGuz_l-dC7w&feature=youtu.be

Desde sus comienzos, la conserjería ha apostado fuerte por este programa al cual se han adherido numerosos ayuntamientos andaluces a través de convenios y acuerdos marco a fin de establecer colaboraciones conjuntas que articulen la puesta en marcha del programa, sobre todo en lo que respecta a los trabajadores sociales de zona para que puedan emitir informar sociales vinculantes que informen de la situación de necesidad de cada familia. En total 215 ayuntamientos, además de la Diputación de Huelva y la Federación Andaluza de Municipios y Provincias, se hayan adherido al Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda. Lo que se ha considerado en llamar " bloque político e institucional contra los desahucios"

Además el programa para la defensa de la vivienda contempla también  un sistema de protección para aquellas familias que han perdido su vivienda. En estos casos desde la oficina se remite a las familias al registro de demandantes de vivienda de cada Municipio y se les deriva al trabajador social de zona con la finalidad de crear un sistema de alarma ante la situación de necesidad en la que se encuentra la familia.

Ante la situación de desahucio, existe la posibilidad de que la entidad financiera establezca a la familia un alquiler solidario para que ésta se quede viviendo de alquiler en su propia vivienda, o bien les pone a disposición una vivienda que disponga el banco en régimen de alquiler económico. Este acto es voluntario para las entidades bancarias.

 El pasado mes de Julio, la consejera Elena Cortes inició una ronda de negociaciones con entidades bancarias  entre ellos, además de  Amanda Meyer, secretaria general de Vivienda, y Antonio Ibáñez, director general de Vivienda, así como representantes del Grupo Santander, Caixabank, Unicaja, BBVA, Banco Sabadell, CajaSur, Caja General de Ahorros de Granada, Cajamar, Ibercaja, Caja Rural de Granada, Caixanova Galicia y de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el conocido como banco malo.

Cortés ha instado a las entidades financieras presentes a adherirse mediante convenio al Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda, "una herramienta útil que lleva frenando desahucios desde octubre en todas las provincias". Hasta el momento ninguna entidad financiera ha firmado ningún convenio ni se ha adherido a dicho programa, según indican desde la Junta. 

 Este convenio que se ofrece a dichas entidades permite a las familias que actualmente son incapaces de hacer frente a su hipoteca poder continuar en sus casas mediante la fórmula del alquiler con opción a compra. Además contempla una serie de alternativas para evitar en última instancia el desalojo, como la renegociación de las condiciones del préstamo hipotecario (ampliación del plazo de carencia o del plazo de amortización) o la dación en pago. Las cajas y bancos firmantes del documento se comprometen, igualmente, a no iniciar reclamación judicial contra el afectado en el plazo de un mes, tiempo en el que la Junta debe elaborar una propuesta individualizada para liquidar la deuda de la persona afectada. 

Los servicios sociales comunitarios y también los de base adquieren a partir de ahora un protagonismo mayor pues son los que tratan a través de sus trabajadores/as sociales los que realicen  infórmense sociales que  propongan no solo la situación de las familias sino la necesaria solución (parcial de alojamiento y necesidad) para mantener contacto permanente con el nuevo rango de clases medias que debido a la crisis se enfrentan a episodios traumáticos de exclusión residencial y social.

Más info:
http://www.europapress.es/andalucia/sevilla-00357/noticia-junta-reune-11-bancos-les-pide-paralicen-desahucios-sumen-programa-defensa-vivienda-20130730160335.html

La mediación como solución eficaz a los embargos de vivienda

El pasado 31 de mayo, la publicación IURIS&LEX realizaba un amplio reportaje sobre la trascendental importancia en la aplicación de métodos de resolución de conflictos extrajudiciales como es la mediación en un problema que esta siendo el punto de mira social  y político en España, los embargos de vivienda.

En esta ocasión la defensa de este método ha venido de la mano del Colegio Nacional de Secretarios Judiciales (CNSJ) que han recomendado la inclusión de mecanismos de conciliación o mediación previa a la vía judicial  a cargo de este figura, los secretarios judiciales.

El aplazamiento de pagos, condonación parcial de las deudas si hubiese intereses abusivos o la dación en pago, podría solucionarse a través de la mediación en los mismos procedimientos judiciales a cargo de como se ha mencionado arriba de los secretarios judiciales.

Todo ello es una muestra de la alta concienciación social y judicial que existe sobre la materia de los embargos de vivienda y lanzamientos hipotecarios que ha sufrido una escalada imparable desde el comienzo de la crisis económica en España, directamente relacionada con las crisis inmobiliarias.

La mayoría de las subastas judiciales que se celebraron se han quedado desiertas y las entidades se las han adjudicado por esta razón.

A la vista de estas cifras alarmantes, el Colegio Nacional de Secretarios Judiciales, a través del Informe "El secretario judicial en Cifras" entregaron al Ministro Ruiz Gallardón, solicitando nuevas reformas legales que garanticen el incremento de las facultades de calificación y asesoramiento jurídico, de los notarios autorizantes, y de los registradores de la Propiedad en el trámite de inscripción de hipotecas. Además de criterios fiables de tasación pericial de fincas, reforzando la independencia de las sociedades de tasación; la aprobación de códigos de conducta obligatorios, de transparencia, información, ofertas vinculantes y protección de los deudores hipotecarios, con carácter obligatorio para la entidades financieras.

Sin olvidar la contratación de seguros de cobertura del préstamo hipotecario, en caso de impago por causas de desempleo, u otra situación de necesidad, de los deudores hipotecarios que garantizasen períodos de carencia en los pagos.

Siendo coincidentes la petición del CNSJ con la propuesta del Defensor del Pueblo, proponen la regulación de un procedimiento de insolvencia de las personas físicas, como existe en otros países de nuestro entorno y que ya algunas instituciones le han denominado "Ley de segunda oportunidad".

Defienden en el informe que los poderes públicos, a través de las oportunas reformas legales, deberían potenciar la conciliación, y mediación, como medio alternativo de solución de conflictos, en todos los órdenes jurisdiccionales y con carácter previo a la vía judicial- así por ejemplo, en problemas sociales tan actuales como las ejecuciones hipotecarias-, pudiendo potenciarse dicho sistema a través de la experiencia y formación jurídica de los secretarios judiciales, y sin coste económico adicional alguno para las Administraciones públicas.

Se sugiere que debe existir un “necesario equilibrio para hallar una solución al drama social que afecta a la ciudadanía, más en estos momentos de crisis y en el caso de lanzamientos de viviendas habituales, verdadero objeto del problema” ; “La solución ha de ser presidida por el PACTO y la debida protección de la parte más débil de la relación, en este caso, evidentemente, la ciudadanía, cuya descompensación de fuerzas frente a las entidades financieras le hace ser objeto de mayor protección, pero siempre para equilibrar la balanza.”

Las conciliaciones alcanzadas en Justicia y por los secretarios judiciales, añade el informe, no sólo han aumentado en número sino que, pro el marco en el que se acuerden sus determinaciones, son excelentemente ejecutadas por el sistema judicial, frente a los problemas de ejecución que pueden presentar las vías alternativas externas.

+info:
http://www.clipmedia.net/ficheros/2013/05_may/dz113.pdf
http://www.coseju.com/index.php/noticias/noticias-de-cnsj/item/1195-el-secretario-judicial-en-cifras-2012

La linea roja de la propiedad y las distintas opticas para la solución a los desahucios

La cruzada contra los desahucios se ha desatado. El pasado mes de abril el gobierno Andaluz  destapaba la caja los truenos frente a la Banca: regulaba el primer decreto expropiatorio de viviendas con fines sociales de la democracia. Son muchas las novedades de las medidas andaluzas para frenar los desahucios:

°      Expropiación “temporal” por 3 años de viviendas en “inminencia de desahucio”

°      Medidas de “incentivo” a particulares y “sanciones” a bancos e inmobiliarias

°      La creación de un registro de viviendas deshabitadas

°      Supone un cambio profundo, radical y estructural en políticas sociales

°      Frenar el numero de viviendas vacías

°      Favorecer el alquiler del parque residencial deshabitado, facilitando fórmulas de concertación de arrendamiento entre propietarios y demandantes.

°      Además se incentivará con medidas fiscales y un seguro contra impagos y desperfectos.

La segunda comunidad en sumarse a esta iniciativa ha sido Cataluña. Arthur Mas, a través de su consejo asesor esta elaborando un informe para la creación de un impuesto a las casas y apartamentos vacíos en manos de bancos y promotoras inmobiliarias con el objetivo de evitar la desocupación permanente de viviendas e incentivar el mercado de alquiler. Con estas “medidasde estímulo” debería también contribuir a reducir el precio de los alquileres, estimó Santi Vila, responsable catalán de Territorio y Sostenibilidad encargado de la vivienda en respuesta a esta noticia.

En tercer lugar la comunidad de  Canarias. A través de sus responsables politicos han manifestado que incorporarán algunas medidas similares al decreto andaluz para ponerle freno a la exclusión residencial y desahucios en sus islas. Los servicios juridicos canarios, según noticias publicadas en medios de comunicación, consideran que las medidas son “solventes, constitucionales y dan respuesta a un problema social que está afectando a miles de familias”. Se promoverán  pues medidas para fomentar el alquiler de la vivienda y permitir que los propietarios de viviendas vacías puedan alquilarlas con todas las garantías; y en tercer lugar, se articularán medidas sancionadoras contra aquellas empresas u organizaciones con personalidad jurídica propia que no atiendan las disposiciones contempladas en esta norma, aunque estas medidas no afectarán a las personas físicas.

En cuanto a las  expropiaciones, el gobierno canario plantea al igual que el andaluz, que estas  lo serán por un periodo de tres años con un justiprecio que fijará el tribunal correspondiente, que se hará efectivo a través de una aportación de la familia –hasta un máximo del 25% de la renta– y de recursos públicos. La misma fórmula aprobada por la Junta de Andalucía.

Hemos sido testigos de un cambio de estrategia, de la negociación y el codigo de buenas practicas a la ruptura del dialogo y la imposición de criterios sociales contra la exclusión social. Existen multitud de opiniones al respecto, pero será necesario verlo marchar, evaluar resultados y comprobar si el Tribunal Constitucional pueda considerar no aptas estas medidas si algun grupo politico decide emprender acciones.
 Mientras tanto seguiremos defendiendo la mediación en vivienda para las familias como recurso complementario allá donde las leyes no sean capaces de adaptarse a las necesidades de nuestro siglo.

Mas info:

http://www.juntadeandalucia.es/boja/2013/69/2

http://www.abc.es/historico-opinion/index.asp?ff=20130412&idn=151148147564

http://www.lamoncloa.gob.es/ServiciosdePrensa/BoletinPrensaNacional/_2013/boln20130412.htm

Comienzan las adjudicaciones de la Banca del FSV a los desahuciados

Esta semana ha sido publicado en el diario el mundo la noticia del comienzo en las adjudicaciones por parte de las entidades financieras que aportan inmuenles al Fondo Social de Vivienda conocido como el FSV.

A primeros de año el gobierno encargó la programación a traves de una lista de pisos con la idea de asignarlos a partir de abril fundamentalmente destinado a alquileres entre personas que han sufrido un desahucio a partir de 2008.

El portal del IMSERSO ha sido el encargado de suministrar toda la información sobre estas adjudicaciones donde aparece además el listado de todas las entidades y el numero total de vivienda aportada a dicho fondo.

Ahora el Instituto de Mayores y Servicios Sociales (IMSERSO) se ha convertido en la nueva y gran inmobiliaria para los más desfavorecidos. El gobierno tomó la decisión de publicar dentro de su web toda la información referente al FSV como un escaparate de más de 5.000 casas propiedad de entidades financieras. Además toda la información de esta iniciativa estatal puede descargarse: por ejemplo quienes firman el convenio, requisitos par acceder a estos inmuebles, las condiciones de arrendamiento, cómo cursar las solicitudes y la existencia de una comisión de coordinación y seguimiento. Además las propiedades aparecen clasificadas por región, provincia, municipio y CP.

Inicialmente el numero total de propiedades asciende a 5.047 viviendas disponibles, cifra insuficiente para muchos colectivos y plataformas de afectados si la comparamos con el numero total de desahuciados desde 2007 y que sigue una escala alcista en el año en curso.

 Tal y como la moncloa anunció en rueda de prensa el 17 de enero pasado, se produjo la ratificación del convenio suscrito entre los ministerios de Economía y Competitividad, Sanidad y Servicios Sociales, Fomento, Banco de España, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector (Organizaciones no Gubernamentales), las patronales bancarias y 33 entidades de crédito

El Ministerio de Economía apunta que esta oferta seguirá creciendo e incorporando pisos. Por el momento, los 33 bancos que han sellado el convenio y comunicado su disposición a colaborar aportando viviendas han anunciado que confiarán la gestión de 5.891 viviendas al Fondo, como se puede leer en la nueva sección del Imserso. Respecto a su puesta de largo, en el Imserso se apunta que "las viviendas se asignarán antes de la finalización de cada trimestre, comenzando el 31 de marzo de 2013". Es decir, los primeros pisos se entregarán durante el segundo trimestre del año, como confirman desde Economía.

Durante el mes de marzo los bancos han ido recibiendo las solicitudes de los interesados en un alquiler. Un proceso en el que han colaborado los servicios sociales de los ayuntamientos y diputaciones, y una vez concluyan su análisis comenzarán a adjudicar las viviendas.

La comisión de coordinación y seguimiento del Fondo, en la que están presentes miembros de varios ministerios, municipios, ONG y entidades financieras, se reunirá la segunda semana de abril para conocer los primeros datos, según las fuentes consultadas.

¿Quienes son sus beneficiarios? 

Se considera dentro de este colectivo a familias numerosas, unidades familiares monoparentales con dos hijos o más, con algún menor de tres años a su cargo, con personas con una discapacidad superior al 33 por ciento o dependencia que incapacite permanentemente para trabajar y algunos supuestos de violencia de género.

También están incluidos deudores en paro y que hayan agotado la prestación, unidades familiares en las que convivan con el deudor una o más personas unidas al titular de la hipoteca o a su cónyuge por vínculo hasta el tercer grado de consanguinidad y que estén en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave, así como aquellas en las que exista una víctima de violencia de género.

Mas info:
 http://www.elmundo.es/elmundo/2013/04/01/suvivienda/1364803670.html
 http://www.lamoncloa.gob.es/ServiciosdePrensa/NotasPrensa/MinisterioEconomiaCompetitividad/2013/170113fondosocialviviendas.htm
http://www.imserso.es/imserso_01/fsva/index.htm

Propietarios sin casas en Andalucia. Vacias y sin acabar.

Del boom a los barrios fantasmas en la Costa del Sol:

El pasado boom de la construcción, motor de la deteriorada  economía andaluza ha dejado un rastro de quiebras en constructoras, empresas subsidiarias del sector, inmobiliarias cerradas y lo más grave, ha desmoralizado y dejado sin perspectivas a miles de familias andaluzas que pusieron su futuro en manos de estos empresarios promotores.

Si triste y desgarrador es la imagen de familias que son desalojadas o desahuciadas también lo es pasear por nuestras costas y avistar el gran numero de edificios sin acabar y urbanizaciones fantasmas que se quedaron sin moradores y en su lugar ocupantes imprevistos , zonas abandonadas y sin seguridad son la tónica de zonas de nueva construcción que en su día formaron parte del sueño de miles de familias.

La ACP (Asociación de Constructores y Promotores de Málaga) cifra en 12.000 el stock de viviendas a la venta en la provincia de Málaga. Son pisos y casas que están terminadas y preparadas para que, si son compradas, se pueda a entrar a vivir en ellas inmediatamente. De listas de espera para adquirir una propiedad  a viviendas abandonadas cercanas a la autovía A-7.

Preocupa la imagen turística del sector, pero lo que es mucho peor es mirar al rostro de las familias que nunca llegaron a coger la llave de su vivienda, aun apostando todos sus ahorros a una sola carta, la vivienda sobre plano. La inseguridad jurídica y social de estos afectados no es quizás tan prioritario como la cara de los desalojados, pero la frustración de quienes emprendieron su proyecto de futuro, restará esfuerzos para que puedan volver a confiar en la adquisición de las miles de viviendas vacías y sin terminar en nuestra tierra.

Urbanizaciones saqueadas, edificios casi desnudos o casi terminados donde el pillaje y el desgaste de la no finalización desvaloriza para los propietarios (promotores y banca) el activo que en su día nadie se atrevía a discutir , según el profesor Montalvo y sus falacias inmobiliarias, “la vivienda nunca baja y converge con los precios de Europa”. NO existe decálogo para valorar al ladrillo actual y mucho menos para dilucidar las consecuencias económicas y sociales de este fenómeno en la sociedad andaluza.

Desde Ausbanc a través de su delegado en Málaga, Alfredo Martinez,  también  denunció el hecho de que pese a que la legislación obliga a que cuando se entreguen las cantidades a cuenta durante la construcción del inmueble, estas deben estar avaladas, la quiebra de algunas empresas ha demostrado que en la práctica no es así. Alfredo Martínez, explica que hay afectados que han pagado el 20% del precio total y, tras detenerse las obras, han perdido todo el dinero porque hay empresas que ni siquiera "han entrado en concurso de acreedores". A estos afectados les queda un largo proceso judicial para recuperar, al menos, parte del dinero

Viviendas Publicas. Informe de la  Defensora del Pueblo. El caso Andaluz.
Recientemente la defensora del Pueblo Soledad Becerril en un informe publicado este mes de marzo denominado "viviendas protegidas vacías" ha realizado una radiografía actualizada del mercado de viviendas vacias publicas.

Andalucía con diferencia , mantiene el ranking de viviendas calificadas con 29.251 unidades de las cuales 11.996 son de promoción privada y 17.255 lo son de promoción pública. En los datos publicados en el informe se señalan que aproximadamente  en un 8% de dichas viviendas no consta  expediente de adquisición y algo superior en el caso de viviendas en régimen de arrendamiento.

Se señala además que no existen registros formales y/o sistematizados de la situación de las viviendas protegidas en la CCAA andaluza junto con otras comunidades autónomas como Cataluña, comunidad valenciana, Galicia, Aragón, etc.. Lo sorprendente de este informe es que en el caso andaluz hayan registrado (según datos de agosto 2012) 82.646 demandantes de viviendas protegidas.

 Cabe destacar que una de las causas por las que existen viviendas desocupadas es por la falta de financiación a los adjudicatarios que se ven obligados a rechazar la propiedad que se les adjudicó en su día.

También se refleja en dicho informe que existen ayuntamientos como el de málaga que actúan con gran rapidez a la hora de adjudicar viviendas desocupadas públicas

Por último La defensora del pueblo realiza unas recomendaciones a los ayuntamientos y CCAA para que las políticas municipales de vivienda se centren en la rehabilitación del parque público y se fomente la vivienda protegida de alquiler; Mejorar los registros, que se realicen en los inmuebles las obras de reparación con la máxima celeridad, y algo más destacado el hecho de que se deban coordinar todas las áreas municipales (servicios sociales, departamentos de obras, tramitación administrativa) para reducir el lapso entre que queda vacía la casa y su nueva adjudicación.

Iniciativas innovadoras contra los desahucios

La crisis esta dejando una profunda huella social en la sociedad española. A pesar de las dificultades que atraviesa nuestro Estado de Bienestar si es cierto que esta sacando de sus conciudadanos el lado mas solidario y positivo que jamás hemos podido apreciar en las ultimas décadas.

Numerosas iniciativas privadas y provenientes del tercer sector esta removiendo la actualidad de los desahucios: en concreto la iniciativa del grupo antena 3 con Cruz roja y la iniciativa Doafund:

Cruz Roja y Antena 3 se unen para ayudar  a las familias a conservar su hogar, este es el eslogan que estos días llena las pantallas televisivas de la cadena comprometiéndose  a la intervención integral con las personas y familias que se encuentran en situación de inestabilidad económica ya que la vulnerabilidad social que acontecen a miles de familias no les ha dejado indiferentes.

Se trata asi de recaudar fondos que irán destinados íntegramente a la gestión de Cruz Roja y así canalizar dichas ayudas de forma directa a familias en riesgo de perder su casa. Estiman que con esta campaña podrán salvar  a unas 3.000 familias. Por este motivo han creado un microsite que desde su lanzamiento el 11 de febrero lanza su mensaje solidario a través de redes sociales para apoyar este proyecto. Las redes sociales como Facebook y Twitter les servirán de rampa de lanzamiento para captar el mayor numero de ciudadanos dispuestos a dar su apoyo social.

Según detalla  en la nota de prensa se destinarán fondos económicos y asesoramiento integral para poder hacer frente al riesgo de un desahucio desde diferentes vías: aportando dinero y recursos para cubrir necesidades básicas (alimentos, productos de higiene, facturas, etc.), entrega de material escolar, ofreciendo asesoramiento y apoyo humano para buscar empleo, asesoría legal, psicológica o emocional e incluso medios para poder atender a los niños en centros de Cruz Roja para que los padres puedan trabajar o buscar un empleo.

Destacan que este programa social tiene un carácter preventivo y la intervención que desarrolla tiene un enfoque integral basado en un análisis de la situación socioeconómica de las personas y familias afectadas. Una vez estudiado cada caso se facilitan actuaciones independientes pero interrelacionadas con el fin de posibilitar una mejora en sus capacidades de respuesta.

Una segunda iniciativa  privada  denominada DOAFUND viene pisando fuerte y ha sido desarrollada por Fernando Sierra y Luis Jiménez, dos jóvenes emprendedores que decidieron unir fuerzas para tratar de reducir el drama de los desahucios en España. Una original idea que espera reunir a todos los que como ellos, están comprometidos con la sociedad en la que viven y ayudar al máximo número posible de familias que corren el riesgo de perder su hogar.

Doafund es una plataforma que pone en contacto a familias con dificultades económicas que les impiden hacer frente a sus pagos hipotecarios, con personas y organizaciones dispuestas a ayudarlos a través de patrocinios sociales. Nuestro objetivo es ayudar a que estas familias conserven su hogar y no sean desahuciadas. 
Entre sus compromisos están:

1. El patrocinador elige de forma directa la familia a la que quiere ayudar.
2.  Las aportaciones realizadas se destinan íntegramente a la familia elegida. El patrocinador no asumirá costes de gestión ni transacción.
3.  Transparencia en la gestión de aportaciones: los patrocinadores verán de forma inmediata como su patrocinio llega a la familia elegida. Además, podrán tener feedback directo de la familia.

Además de lanzar la iniciativa a través de facebook , Twitter y  Linkedin, buscan voluntarios para ayudarles en esta  idea de responsabilidad social ciudadana. También han realizado un video creativo de como se puede promover la solidaridad y ayudar para superar  la situación  financiera de las familias afectadas cuyo enlace adjuntamos:
https://www.doafund.com/ 

Más info:
http://www.antena3.com/objetivotv/actualidad/espana/cruz-roja-antena-unen-gran-accion-prevenir-desahucios_2013013100144.html

Conclusiones de las jornadas en Zaragoza "Sistema HIpotecario y Exclusión Residencial"

El pasado 24 de Enero se expusieron las conclusiones de las Jornadas organizadas por la Catedra Vivienda de Zaragoza cuyas ponencias detalladas se exponen al final de este post.

La complejidad del sobreendeudamiento familiar ha requerido la presencia de ponentes de diversas areas (estadisticas, juridicas, sociales, activistas del derecho a la vivienda..) y esto supone que replantear este asunto configura diversas perspectivas (visiones) desde la optica de la normativa hipotecaria, enjuiciamiento civil, arrendamientos urbanos para poner freno a la grave exclusion social que viven miles de ciudadanos.

Instituciones como la Catedra Vivienda de Zaragoza  comprometidos con la gravedad de crisis familiar lleva impulsando iniciativas para profundizar en este área.

La burbuja inmobiliaria aun sigue dando coletazos, lo peor para algunos ya pasó pero para otros expertos, no se atisba soluciones efectivas  sobre esta crisis hipotecaria que afecta de manera estructural y politica a la legislación que se esta poniendo en marcha, que aun no consigue afrontar de lleno el problema de base basado en el precepto constitucional del derecho a la vivienda digna.

La exclusión social representa  quizás un fracaso de las pretensiones del estado de bienestar y las distintas posturas que han marcado las jornadas exponen que la sociedad no pueda satisfacer necesidades basicas que estaban garantizadas en nuestra constitución.

Entre las conclusiones planteadas transcribo de forma literal lo publicado desde la Catedra:

"Para ello, existe consenso acerca de la necesidad de reformas, incluso de las cuestiones a reformar, aunque no de las soluciones que finalmente se adopten. Se plantea, primero, la necesidad de profundizar en la regulación, obligatoria y no puramente indicativa para las entidades de crédito, del crédito responsable como instrumento fundamental para prevenir el sobreendeudamiento de las familias. Asimismo, el acento no sólo debe ponerse sobre las situaciones en las que ya se ha llegado a la ejecución hipotecaria, sino que, mucho antes, es preciso establecer normas claras, imperativas y protectoras de los consumidores en relación con las cláusulas abusivas presentes en muchos préstamos con garantía hipotecaria que, en ocasiones, pueden llegar a determinar mora y ejecución de la hipoteca.

En ese contexto, los movimientos ciudadanos y asociativos se están percibiendo como una auténtica palanca de cambio social y normativo, como un elemento dinamizador de reformas normativa. Son, además, herramientas que para muchos ciudadanos han servido para poder hacer frente a una situación, como la de mora en el pago de sus préstamos, ante la que estaban solos y que consideraban inabordable. Los movimientos ciudadanos y asociativos, en fin, surgen también como consecuencia de los problemas del sistema representativo, no cuestionando la democracia, pero sí exigiendo que los intereses que atiendan prioritariamente los representantes políticos sean los intereses generales y ciudadanos.

También se han abordado los problemas de la judicatura, no tanto del poder judicial cuanto de los jueces que, en el día a día, han de hacer frente a ejecuciones hipotecarias en las que su margen de apreciación, su poder para juzgar y resolver conflictos jurídicos, resulta nula. El problema, como ocurre con el propio sistema representantivo, se pone de manifiesto durísimamente desde esta perspectiva, que, de nuevo, es la punta de un iceberg en el que la insuficiencia de medios de todo tipo para la judicatura, magníficamente ejemplificada por unos sistemas informáticos obsoletos e incompatibles entre sí en el conjunto del Estado, convierte la justicia en algo tardío, difícil de conseguir con rapidez y ahora, como consecuencia de la Ley de Tasas, inabordable económicamente para muchos.

Finalmente, como es lógico, el acento se pone sobre los poderes públicos, responsables últimos, aunque no exclusivos, de la situación y  competentes para impulsar y aprobar las reformas que se consideran precisas para afrontarla. De ellos se piden normas imperativas y no códigos voluntarios, cuyo fracaso se está demostrando día a día, la limitación del sobreendeudamiento, la regulación de la dación en pago (con alternativas diversas que van desde su previsión como posible medida a adoptar en sede judicial, hasta su regulación directa en la normativa hipotecaria y de enjuiciamiento civil, incluso con carácter retroactivo), el establecimiento de moratorias en el pago o en la ejecución (y no simplemente en el lanzamiento, que implica únicamente demorar la soluación del problema) o la regulación efectiva de un sistema de alquiler social, en mano pública y no de las entidades de crédito ejecutantes de hipotecas. La iniciativa legislativa popular impulsada desde la PAH y otros colectivos, y que empieza a ser apoyada incluso por administraciones públicas (como el propio Ayuntamiento de Zaragoza) se considera un instrumento óptimo para llevar ese debate a sede parlamentaria y reconstruir el consenso ciudadano y político.

En definitiva, se trata de construir, desde el consenso ciudadano, social y político, un nuevo modelo de provisión de vivienda, más equilibrado en todos los sentidos, tanto en lo que respecta a la relación entre alquiler y propiedad como en lo relativo al equilibrio entre partes, hoy inexistente. Para ello, además, unánimemente se consideran totalmente insuficientes las medidas adoptadas por los últimos Reales Decretos-ley tanto en lo relativo al código de buenas prácticas, cuyos resultados prácticamente son nulos, como en lo que respecta a la protección de deudores hipotecarios, por su reducidísimo ámbito de aplicación, su propia concepción como paralización del lanzamiento tras la ejecución y, en lo que respecta al Fondo Social de Vivienda, su concreta articulación, de nuevo en mano de las entidades de crédito ejecutantes, a las que el ejecutado deberá luego pedir vivienda en alquiler, con unas administraciones locales cuyo papel queda notabilísimamente limitado.

En los siguientes enlaces podéis obtener algunas de las ponencias presentadas y, en unos días enlazaremos los audios de algunas de las intervenciones realizadas en las mismas":

Julio Rodríguez López, "Situación del mercado hipotecario y oportunidad de la reforma hipotecaria".

Ada Colau. Enlace a su libro, editado en CC, Vidas hipotecadas.

Sergio Castells, "Programa de mediación en deuda hipotecaria de Zaragoza".

Francisco Yague, "Sistema hipotecario y exclusión social".

Publicado Yesterday por Cátedra Zaragoza Vivienda

Mediación antidesahucios. La protección a los hipotecados en Andalucia

El Art. 148 de la Constitución referido a las competencias de las CCAA, en su articulado  ha configurado una especial protección tanto a la vivienda (art.3º) y  a la asistencia social ( art.20). La Ley reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía, promulgada en la Ley 1/2010 unido al artículo 25 del Estatuto de Autonomía para Andalucía ha reforzado dicha protección para las personas con vecindad administrativa en Andalucía.

Se promueven por tanto medidas de protección y mediación social.  Son los organismos municipales   los encargados de alojar en caso de alojamiento transitorio (titulo IV) del Estatuto de Autonomía. Ahora bien, además del Programa Andaluz en defensa de la vivienda puesto en marcha por el Gobierno Andaluz, la nueva legislación estatal  a favor de los hipotecados esta cambiando el escenario social donde las instituciones deben colaborar ( Corporaciones Locales , Diputaciones y Gobierno Central) para paliar el sobreendeudamiento sobrevenido de miles de familias andaluzas.

Por esta razón la creación de un programa en otoño de 2012 para poner en marcha oficinas antidesahucios, gestionadas por funcionarios que han recibido formación en la materia, presta apoyo a la ciudadanía mediante servicios de prevención, intermediación y protección. El horario de atención al público es de 9 a 14 horas, de lunes a viernes, con cita previa. Este es un servicio público y gratuito que, ya funcionan a través de una red presencial de oficinas en las ocho Delegaciones Territoriales de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio.

Almería
Dirección postal: C/ Hermanos Machado, nº 4, 04071 Almería
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 950 15 83 50
Correo electrónico: endefensadelavivienda.almeria.cfv@juntadeandalucia.es

Cádiz
Dirección postal: Plaza de Asdrúbal s/n, Edificio Junta de Andalucía, 11008  Cádiz
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 956 00 72 23
Correo electrónico: endefensadelavivienda.cadiz.cfv@juntadeandalucia.es

Córdoba
Dirección postal: C/ Tomas de Aquino, 1 9ª planta, 14071 Córdoba
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 957 73 64 32
Correo electrónico: endefensadelavivienda.cordoba.cfv@juntadeandalucia.es

Granada
Dirección postal: C/ Joaquina Eguaras, nº 2. Complejo administrativo Almanjayar, 18013 Granada
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 958 14 52 87
Correo electrónico: endefensadelavivienda.granada.cfv@juntadeandalaucia.es

Huelva
Dirección postal: C/Los Emires, nº 3. 21002  Huelva
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 959 52 64 07
Correo electrónico:  endefensadelavivienda.huelva.cfv@juntadeandalucia.es

Jaén
Dirección postal: Paseo de la estación, nº 30. Entreplanta, 23007 Jaén
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 953 00 54 68-69
Correo electrónico:   endefensadelavivienda.jaen.cfv@juntadeandalucia.es

Málaga
Dirección postal: C/Compositor Lehmberg Ruiz, nº 23. 29007 Málaga
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 951 03 83 56
Correo electrónico:  endefensadelavivienda.malaga.cfv@juntadeandalucia.es

Sevilla
Dirección postal: Plaza de San Andrés  2 y 4. 41071 Sevilla
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 955 05 72 47 – 955 05 71 17
Correo electrónico:  endefensadelavivienda.sevilla.cfv@juntadeandalucia.es
 
Servicios de Prevención
El Programa ofrece información y asesoramiento a los ciudadanos que se encuentren en la situación previa a la contratación de una hipoteca. Esta labor se desarrollará en colaboración con los Servicios de Consumo de la Consejería de Administración Local y Relaciones Institucionales. También contará con el apoyo de organizaciones de consumidores y usuarios y, previa suscripción del convenio correspondiente, con el de las Oficinas Municipales de Información al Consumidor.


Servicios de Intermediación
A partir del principio jurídico  pro consumidor, la Consejería de Fomento y Vivienda intermedia con las entidades financieras en defensa de los ciudadanos que sufran endeudamiento sobrevenido a partir de la pérdida de su empleo, asesorándolos para garantizar las mejores condiciones posibles para la negociación o liquidación de la deuda contraída.

Servicios de Protección
Este servicio se dirige a las personas o familias a las que la pérdida de su domicilio habitual, como consecuencia de una ejecución hipotecaria o por morosidad del pago del alquiler con causas objetivas y justificadas, sitúe en grave riesgo de exclusión social, entendiéndose por ello, en sus diversos grados y situaciones, la ausencia o insuficiencia de los recursos y medios económicos necesarios para el desarrollo de un proyecto de vida normalizado, que le imposibilita o limita el ejercicio de los derechos sociales.

La documentación que se debe aportar en cada caso puede visualizarse en la Web:

http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portalweb/web/areas/vivienda/programa_defensa_vivienda 

El Programa prestará especial atención a las personas pertenecientes a alguno de los grupos de especial protección definidos por el plan autonómico vigente en materia de vivienda (Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012).

Medidas del Gobierno:

El Gobierno central también ha hecho sus deberes con la promulgación del Real Decreto Ley 27/2012 que entró en vigor el 16 de Noviembre con medidas antidesahucios y con dos medidas principales para proteger a los deudores hipotecarios:
1.- Un Real Decreto por el que se fijan las condiciones para poder evitar el desahucio.
2.- Un compromiso de crear de manera urgente un parque de viviendas en alquiler con una renta baja, para realojar a la gente que se haya quedado sin casa. Estas viviendas provendrán de las que tienen las entidades financieras.

Adelantándose a estas medidas  la Diputación de Málaga en convenio con el Colegio de Abogados de Málaga puso  en marcha desde el 3 de  septiembre de 2012  una Oficina de Intermediación Hipotecaria donde abogados voluntarios expertos en la materia atienden a los casos mas urgentes a aquellos malagueños que necesiten de este servicio. No solo podrán beneficiarse familias en situación de riesgo por impago sino también aquéllas que se encuentren ya inmersas en situaciones de ejecución de la hipoteca.

Este servicio también es gratuito, un servicio de información, asesoramiento y soporte a aquellas personas que tienen dificultades para hacer frente a los pagos de los préstamos hipotecarios y están en riesgo de perder su vivienda habitual. La intermediación facilita la comunicación entre la parte deudora y la entidad financiera para encontrar una solución antes de la demanda de ejecución hipotecaria o durante el proceso de ésta.

El acuerdo firmado con el Colegio de Abogados establece que la Diputación tramitará las peticiones a través de su servicio de Ventanilla única de Atención a la Ciudadanía (en la dirección ventanillaunica@malaga.es y en el teléfono 900 77 00 01 y las trasladará al colegio para que éste dé las citas de asesoramiento en las diferentes oficinas que tiene en los partidos judiciales de la provincia.
  
Además desde la diputación anunciaron que este servicio se prestará en la Ciudad de la Justicia de Málaga, Torremolinos, Ronda, Coín, Vélez, Estepona, Fuengirola, Marbella y Torrox.
Para el resto de provincias (Jerez, Jaen, Granada, Almeria  y Cadiz, se puede consultar la pagina web :  
http://www.abogacia.es/servicios-ciudadania/oficina-de-intermediacion-hipotecaria/

El laberinto legislativo de los desahucios en España

18 de Noviembre.

Autora Silvia Velasco Navarro.

El clamor popular ha sido rotundo en toda la geografía española ante los últimos acontecimientos (suicidios)  que han generado una alarma social  del que   todos los medios e instituciones de peso se han hecho eco (CGPJ, Policías, Partidos Políticos, y otros colectivos sociales )

La solidaridad que ha despertado este fenómeno social desconocido en nuestro país ha obligado sin mas dilación a que se tomaran cartas en el asunto para modificar y "reparar" aquellas deficiencias legislativas y jurídicas que desde que  un dictamen de la abogada general del Tribunal de Justicia europea, el 8 de noviembre  Julian Kokot  ha levantado ampollas en muchos órganos, incluido  las entidades creditícias .

Esta norma comunitaria exige que el consumidor "disponga de un recurso legal eficaz para demostrar el carácter abusivo de su contrato de préstamo que si se da el caso, pueda detener la ejecución forzosa....que el consumidor no pueda ejercer esta defensa durante el proceso de desahucio y deba soportar indefenso la ejecución y la perdida de su vivienda" Esta normativa se incluye en la directiva europea 93/13.

Por tanto el 12 de noviembre y ante la sorpresa de muchos, la AEB tomaba la decisión de hacer publico una nota de prensa: "El compromiso de las entidades miembros de la AEB, por razones humanitarias y en el marco de su política de responsabilidad social, de paralizar los lanzamientos durante los dos próximos años en aquellos casos en que concurran circunstancias de extrema necesidad". 

La respuesta del Consejo General de la Abogacía  española con fecha 14 de noviembre ha sido contundente, publicar en su pagina Web un documento jurídico que pueden los ciudadanos dirigir  a los órganos judiciales competentes para que acuerden la suspensión inmediata de las ejecuciones hipotecarias del desahucio de la vivienda sujeta al préstamo hipotecario tal y como reza en su pagina Web.

 1 día más tarde concretamente el Jueves 15 de  noviembre y tras varias reuniones e intensos debates  entre los partidos políticos mayoritarios, se anuncia  por parte del Gobierno un Real Decreto Ley  con carácter de urgencia con medidas para proteger a los deudores hipotecarios más vulnerables. Forma parte de una primera fase de  medidas

Uno de los asuntos mas espinosos que se dejarán para la tramitación parlamentaria , indicó la vicepresidenta del gobierno , son los intereses de demora, la independencia de las tasadoras respecto a los bancos, la limitación del valor de la vivienda que se adquiere para evitar el sobreendeudamiento e iniciativas para evitar las cláusulas abusivas en las hipotecas. La modificación de la Ley Hipotecaria, quedaría pues aplazada en una fase posterior.

Pero ante las miradas internacionales y nacionales sobre todo el proceso que ha sucedido sobre la paralización de los desahucios y la  moratoria hipotecaria ,quedan aún sin resolver cuestiones relacionadas con la estrechez del marco legal de las familias que pueden solicitarlo, que no convence a muchos colectivos de afectados, sin dejar impasible a otros grupos políticos que reclaman mas "voces" para negociar la Ley Hipotecaria y la regulación de la dacción en pago retroactiva.

Sin embargo la noticia de la creación de un fondo social se viviendas ha tenido una respuesta positiva por parte de la ciudadanía, un paso acertado en momentos de dificultades financieras y sociales.

El timing de estas notas de prensa en menos de dos semanas  intenta atajar de forma transitoria el descontento popular.  Los desahucios  has pasado  a  tener mayor protagonismo como noticias de cabecera de  periódicos y medios de comunicación quedan aún muchos interrogantes sobre la diferenciación por ejemplo de lanzamientos de ejecuciones hipotecarias y de alquiler (estos últimos no se han incluido), la refinanciación de las familias sin ingresos, las personas encargadas de "intermediar" y vigilar los procesos de ejecución hipotecaria, la maniobrabilidad de los jueces ante la consulta a los tribunales europeos y sus consecuencias sobre la legislación española.

Para finalizar esta semana  añadimos una  nota positiva sobre esta materia esbozando lo que un autor anónimo dijo: “La vida es una especie de laberinto, en el cual uno debe tratar de buscar la mejor salida, la salida a la felicidad”.

Más info:

http://www.elmundo.es/elmundo/2012/11/08/union_europea/1352370771.html

http://www.abogacia.es/wp-content/uploads/2012/11/Escrito-Abogacia-suspension-ejecuciones-hipotecarias.pdf